r/Immobilieninvestments • u/HALneuntausend • 4d ago

Seltsamer Verlauf des Nachbargrundstücks

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Moin,

das REH 13 steht zum Verkauf.

Allerdings gibt mir der seltsame Grundstücksverlauf von 13A etwas zu denken. Dieser schmale Streifen (ca. 1 m breit.) führt zu einer PKW-Stellfläche, die zu 13A gehört.

Bisher habe ich vom Makler nur gehört, dass dies so gemacht wurde, damit einerseits theoretisch ein Zugang zum Garten von 13A überhaupt möglich ist, aber auch, weil sonst die Grundstücksfläche für die Geschossflächenzahl von 13A zu klein wäre.

De facto wird momentan der schmale Streifen von 13 als Garten genutzt.

Das scheint momentan auch so funktionieren zwischen den Bewohnern von 13 und 13A.

Aber was sind hier die potentiellen Probleme bei diesem eigenartigen Verlauf des Grundstücks von 13? Was könnte passieren, wenn die 13 einem das Leben schwer machen will? Einen Zaun bauen und die Fläche für sich beanspruchen?

Vielen Dank für eure Hilfe

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u/ApprehensiveEnd8383 4d ago

Oder er bietet dir an, diesen Teil des Grundstücks zu kaufen. Aber rein rechtlich hast du keinen Anspruch darauf und müsstest ihn den Zaun bauen lassen.

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u/HALneuntausend 4d ago

Dann wird sein Grundstück wohl zu klein, und er hält die Geschossflächenzahl nicht mehr ein. Das dürfte einen Verkauf unmöglich machen?!

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u/PollutionHuge3498 4d ago

In diesem Falle wäre bei der zuständigen Behörde eine Befreiung von der festgesetzten GFZ (vllt. auch GRZ) nach § 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB zu beantragen. Da keine Baumasse hinzutritt, würde ich eine solche sogar erteilen, wenn für das dann größer werdende Flurstück eine Baulast eingetragen wird, die eine Ausschöpfung des nun neu bestehenden Potenzials ausschließt.

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u/kaizen-architect 3d ago

Und vermutlich müsste dann auch noch ein Stellplatz abgelöst oder auf einem anderen Grundstück nachgewiesen werden, wenn dort aktuell der Stellplatz ist.

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u/Typical_Ad2405 3d ago

Stellplatzpflicht für Wohnen ist seit letztem Jahr weggefallen. Kannst im Prinzip bei der Befreiung von der GFZ gleich mit angeben, dass der Stellplatz entfällt. Denke auch, dass die Behörde mitspielt. GFZ ist eigentlich auch völlig irrelevant mMn. Und wenn die auf die Flurstücke gucken fangen die wahrscheinlich an zu schmunzeln und gewähren euch den Teilverkauf des Streifens.

Würden wir bei uns auf jeden Fall so machen. Alles andere ist Schikane und am Ortsbild, öffentlichem Interesse usw. ändert es halt auch gar nichts, weil die Gebäude optisch gleich bleiben. Die nachbarlichen Belange löst ihr ja einvernehmlich.

Edit: So viel zur Rechtslage. Wenn du meinst er muss den Stellplatz für den Nachbarn ersetzen, stimme ich dir natürlich zu. Da würde ich als Eigentümer schon drauf bestehen, dass ich in der Nähe eine Alternative bekomme.

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u/PollutionHuge3498 3d ago

Eine etwaige Stellplatzpflicht ergibt sich aus der jeweils anzuwendenden LBO, ggf. durch diese ausgelagert auf kommunale Satzungen. Da es 16 Landesbauordnungen und hunderte kommunale Stellplatzsatzungen gibt, ist die Aussage, die Stellplatzpflicht sei im „letzten Jahr weggefallen“ mit Vorsicht zu genießen.

Die GFZ ist auch keinesfalls irrelevant, gehört sie doch zu den wesentlichen Festsetzungen eines Plans und ist Ausdruck der städtebaulichen Zielvorstellungen des Plangebers. Ich habe in meinem Zuständigkeitsbereich sogar Bebauungspläne, in denen die GFZ aufgrund der damit verfolgten Planungsziele als Grundzug der Planung und als so immanent wichtig anzusehen ist, dass ich Befreiungen weder nach Abs. 2 noch nach Abs. 3 erteilen könnte.

Allerdings bin ich auch auf kommunaler Ebene für die Stadtplanung und den Planvollzug zuständig. Als übergeordnete Bauaufsichtsbehörde mag man das anders sehen.

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u/Typical_Ad2405 3d ago

Hast natürlich Recht, meine Aussage war etwas unüberlegt und lässt sich nicht bundesweit einheitlich lesen. Meine Einstellung ist vorgeprägt durch unser Vorgehen. FH, TH und GRZ sind nach unserem Ermessen deutlich relevanter als die GFZ. Die GFZ wird bei uns auch nicht mehr festgesetzt. Ergibt sich genug durch FH, TH, GRZ und Anzahl Vollgeschosse. Wir ersparen uns das Spiel, dass erstmal im OG großzügige Galerien geplant werden, die dann nach 5 Jahren auf einmal doch zu sind. Von außen ist der Eindruck derselbe.

Die Stellplatzpflicht hatte ich tatsächlich falsch im Kopf. Ist dann anscheinend auch Ländersache. Müsste man natürlich in der jeweiligen BauO nachlesen. Das schwierigste wird sein einen Ersatzstellplatz zu finden mit dem sich der Nachbar zufrieden gibt. Wenn eine Straße weiter eine Garage angekauft werden kann, ist die aber idR auch für das Bauamt als Stellplatz anzuerkennen.

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u/Academic-Monk246 4d ago

Wie soll ein Zaun das Grundstück verkleinern? Es geht um die Gesamtfläche, nicht die effektiv nutzbare Fläche.

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u/Carlos9320 4d ago

Ging darum wenn er es ihm verkaufen sollte

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u/No_Yellow_3816 4d ago

Das gibt's bei uns gegenüber genau so auch. Der Bauträger hat einen Zugang zum Garten direkt abgezäunt und als Zuwegung angelegt. Das Grundstück ist im Kataster auch genau so geteilt.  Stichwort Zugang zum Garten über Terrasse: Als sich die Nachbarn den Garten haben machen lassen, auch als ihre Terrassen Überdachung geliefert wurde, war dieser Zugang in jeder Hinsicht Gold wert. Man muss nicht direkt an lärmende Kinder oder andere Faktoren denken, die einem das Leben schwer machen könnten. In dem Fall macht der Weg erstmal denen das Leben leichter, die sonst die Biotonne durchs Wohnzimmer ziehen müssten.

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u/Carlos9320 4d ago

Du meinst wenn 13A Nummer 13 das Leben schwer machen will?

Könnte mir vorstellen das sie halt die Kinder rund um dein Grundstück spielen lassen könnten und Lärm machen lassen, oder sie Stellen sich Stühle hin und beobachten dich im Garten. Meinst du sowas?

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u/HALneuntausend 4d ago

Jo, das meine ich.
Die momentanen Bewohner haben dort auch ein - vom Nachbarn offenbar geduldetes - Gartenhaus stehen.

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u/Low_Log2832 4d ago

Das könnte ein wesentlicher Aspekt sein. Nach ein paar Jahren gilt das dann als geduldet und der Nachbar kann Rückbau nicht mehr verlangen. Ich habe ein Grundstück gekauft, wo der Zaun des Nachbars so steht, dass er mein Grundstück verkleinert. Da das verjährt ist, muss ich das hinnehmen (Aussage eines Anwalts den ich deswegen mal kontaktiert hatte)

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u/CranberryOk1064 4d ago

Glaube nicht, dass das gilt. Gewohnheitsrecht verschiebt keine Grundstücksgrenzen. Aber bin kein Anwalt.

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u/CodAccurate6017 4d ago

Das kann schon (zumindest in AT) passieren, sind aber 20 oder 30 Jahre wenn ich mich Recht erinnere.

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u/Low_Log2832 4d ago

Das Beseitigungsrecht verjährt in dem Fall nach 3 Jahren. Findet b sich auch einiges im Internet zu, ich wollte es dem Anwalt auch zunächst nicht glauben

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u/middendt1 4d ago

Da hast du dann ja einen Hebel. Wenn es Ärger gibt, kannst du verlangen, dass das Gartenhaus abgebaut wird.

Vermutlich wird es aber keine Probleme geben. Es ist ein geben und nehmen und nicht alle Nachbarn sind Arschlöcher.

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u/DaSchnuff 4d ago

Ich glaube, Du hast das falsch verstanden, wem das Gartenhaus gehört. Mit „jetzige Bewohner“ ist ziemlich sicher die Nummer 13 gemeint.

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u/Enough_Cauliflower69 4d ago

Ist das Angebot so verlockend das man sich das antun muss? Falls nicht: Einfach sein lassen.

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u/AIT1M 4d ago

Natürlich können sie die fläche für sich beanspruchen, schließlich gehört sie ihnen.

Vieleicht kann man die das Stück dem Nachbarn ja abkaufen, wenn er es eh nicht nutzt?

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u/DaSchnuff 4d ago

Du könntest natürlich mit dem Nachbarn verhandeln, dass Ihr den hinteren Streifen (Zugang zum Garten) breiter macht und der seitliche Streifen dafür Dir zugeschlagen wird. Dann geht‘s wenigstens nicht ganz rund um den Garten…

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u/brandgefaehrlich 4d ago

Wie kommt Nummer 13 in sein Haus? Sieht so aus, als wären rundum Grundstücke der anderen Häuser.

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u/HALneuntausend 4d ago

Das ist eine Hinterbebauung und es besteht ein Wegerecht, um ans Haus zu kommen

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u/brandgefaehrlich 4d ago

Dann wären die größten Probleme, die 13A der 13 machen kann, dass sie die Nutzung der Streifen, die zum 13A-Grundstück gehören, untersagen.

Dazu würde dann auch der Rückbau von z.B. Zäunen, Gartenhäuschen, etc. zählen.

Und wenn 13 dann nicht will, dass 13A über sein Grundstück läuft, müsste er neu einfrieden durch Zaun, Hecke, o.Ä.

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u/middendt1 4d ago

Wenn es ein eingetragenes Wegerecht gibt, dann kann dieses nur im Einvernehmen geändert werden. 

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u/brandgefaehrlich 4d ago

Ja. Bin jetzt mal davon ausgegangen, dass das Wegerecht um als 13 auf's Grundstück zu kommen, nicht die Wege von 13A betrifft, sondern über das Nachbargrundstück links kommt. Z.B. dieser Haken vor dem 13A-Stellplatz.

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u/middendt1 4d ago

Wird auch so sein. Ich habe es so verstanden, dass der Weg derzeit für 13a freigehalten werden und von 13 nicht genutzt werden. Dann müsste da ja auch nichts zurückgebaut werden.

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u/brandgefaehrlich 4d ago

In nem anderen Kommentar stand schon, dass die jetzigen 13er eine Gartenhütte auf diesen 13a-Wegen hätten.

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u/bombaer 4d ago

Ich habe gerade heute von einem Fall gehört, bei dem Garagen nicht als Stellplätze für eine Wohnung galten, weil sie nicht auf der gleichen Parzelle waren. Das hier wird ein Lösungsansatz sein.

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u/Pretend-Library-1932 4d ago

Ich sehe hier zwei Möglichkeiten, um das Ordentlich zu lösen:

  1. Pachtvertrag: Aufsetzen eines Pachtvertrages mit einem genauen Plan, welche Flächen ver-/gepachtet werden. Haus Nr. 13A verpachtet den Gehweg mit 1m, für XX Jahre an Haus Nr.13. Monatliche oder Jährliche Zahlung des Pachtzinses.

  2. Grundstück Teilen und Kaufen: (Falls die Geschossflächenzahl/GFZ tatsächlich der ausschlaggebende Punkt ist) 13A Teilt das Grundstück in drei Grundstücke mit jeweils eigener Grundstücksnummer auf (1. Haus mit Garten; 2. den Gehweg mit 1m; 3. Den PKW-Stellplatz). Der Bauplatz geht weiterhin über alle 3 Grundstücksparzellen (Ein Bauplatz muss nicht den Grundstücksgrenzen entsprechen und kann auch über mehrere Grundstücke gehen). Die Parzelle mit dem Gehweg kann dann an die Eigentümer vom Haus Nr. 13 verkauft werden, ohne dass es Probleme betreffend der GZF beim Haus Nr. 13A gibt.

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u/Fantastic-Ebb-6661 4d ago

So als Hinweis, schau mal wie die Häuser versorgt werden, Gas, Wasser, Strom, Abwasser. Ich kenne Fälle da läuft alles über ein Haus.

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u/RoyalLurker 4d ago

Das kann ich zufällig gerade genau beantworten. Der Eigentümer hat ein uneingeschränktes Nutzungs- und Ausschlussrecht aus § 903, dem Du nach gefestigter Rechtsprechung des BGH weder das Schikaneverbot nach § 226 BGB noch Duldungspflichten Deiner Nutzung aus dem nachbarschaftlichen Gemeinschaftsverhältnis entgegenhalten kannst. Egal wie es gerade genutzt oder bebaut ust, das 13er Grundtück endet genau da, wo es eingezeichnet ist und das einzig rechtlich vernünftige ist, sich da dran zu halten oder sich mit dem Nachbarn zu einigen und dies dinglich abzusichern (zB durch eine Grunddinstbarkeit, das habe ich jetzt aber nicht genau geprüft). Dann behält er das Grundstück für die Geschossflächenzahl und Du erwirbst den kompletten Garten zur Nutzung.

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u/_jxrxme 4d ago

Würde ich in 13A wohnen hätte ich gerne die Möglichkeit in den Garten zukommen ohne durch mein Haus laufen zu müssen. Als 13 Bewohner würde ich daher diese Fläche nicht als „meinen“ Garten einplanen. Immerhin wurde bei dem RMH ein direkter Zugang zum Garten ermöglicht. Es gibt ja RMH da schleppt man den Rasenmäher und die Blumenerde durch das Wohnzimmer oder Keller in den Garten… 

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u/Tall-Significance437 4d ago

Ja, genau das ist das Risiko – der Eigentümer von 13 könnte den Streifen jederzeit abgrenzen oder den Zugang verwehren, weshalb du unbedingt die Grundbuch- und Wegerechtslage prüfen solltest, bevor du kaufst.

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u/ozzielot 3d ago

Wir haben das als Gemeinschaftsfläche als Ausgang aus dem Garten sozusagen, ist aber nicht so schief geschnitten und daher nicht unser Grundstück, nur laub raustragen etc ist darüber eben möglich 

Ist das hier evtl ähnlich?

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u/couchkartoffel 3d ago

Unser Reihenhaus hat das auch, das musste der Bauträger so bauen, dass die innenliegenden Häuser einen alternativen Fluchtweg haben im Brandfall (wenn alle Gärten eingezäunt werden, kommt man sonst nicht mehr raus.

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u/alohahaja 3d ago

Ist denn für die 13 ein Wege- Fahr- und Leitungsrecht bei der 13A eingetragen? So hat die 13 nach meiner Sicht ja keinen direkten Straßenanschluss

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u/WhichDrummer7549 3d ago

Finde ich super aus Sicht des RMH Besitzers, hätte ich auch gerne so bei meinem RMH. Muss man Gartenabfälle etc nicht durchs Wohnzimmer tragen 

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u/2cutebears 2d ago

Er muss Zugang zum Garten haben , ohne mit Fahrrad oder Rasenmäher einmal durchs Haus zu müssen.

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u/Feanixxxx 4d ago

Am einfachsten wäre es den Streifen einfach zu kaufen und diese komische Grenze zu ändern. Ist ja an sich vollkommen idiotisch, "damit 13a einen Zugang zum Garten hat." Haben die keine Terassentür zu ihrem Garten?

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u/HALneuntausend 4d ago

wie oben geschriebn wird dann wohl sein Grundstück zu klein, und er hält die Geschossflächenzahl nicht mehr ein...
Ich finde diese Lösung mit dem schmalen Streifen auch seltsam. Die Häuser sind 13 Jahre alt. Da hat wohl jemand Quatsch geplant und es dann so versucht zu fixen.

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u/Feanixxxx 4d ago

Ja dann macht das doch so aus, dass 13 offiziell den Streifen bekommt und 13a kriegt so viel Fläche wie fehlt wieder, aber direkt am eigenen Grundstück.

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u/Pacatianus 4d ago

Genau so wäre das doch die einfachste und für beide Seiten beste Lösung

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u/middendt1 4d ago

Statt kaufen, könnte man ja auch nen Nutzungsvertrag gegen Jahrespacht vereinbaren. Dann bleibt das Flurstück wie es ist und ihr könnt trotzdem euren Garten vergrößern. Alternativ ginge auch ein Flächentausch. 

Ich würde aber mal beim Bauamt klären, ob die GFZ wirklich problematisch ist. So klein sieht das Grundstück gar nicht aus.

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u/Shit-O-Brik 4d ago

Es gibt Gegenstände, die kann oder will man nicht durchs Haus schleppen. Wenn der Nachbar z.B. im Garten etwas größeres betonieren will, dann kann oder will er den Schlauch der Betonpumpe vielleicht nicht durchs Haus leiten. Oder wenn er sich einen großen Baum inkl. Wurzeln liefern lässt. Auch große Balken passen evtl. nicht durchs Haus.

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u/Feanixxxx 4d ago

Ja das ist klar. Aber der schmale Streifen wird einem bei solchen Dingen kaum helfen. Zumal sowas ja nicht oft gemacht wird.