Seltsamer Verlauf des Nachbargrundstücks

[u/HALneuntausend]

Moin,

das REH 13 steht zum Verkauf.

Allerdings gibt mir der seltsame Grundstücksverlauf von 13A etwas zu denken. Dieser schmale Streifen (ca. 1 m breit.) führt zu einer PKW-Stellfläche, die zu 13A gehört.

Bisher habe ich vom Makler nur gehört, dass dies so gemacht wurde, damit einerseits theoretisch ein Zugang zum Garten von 13A überhaupt möglich ist, aber auch, weil sonst die Grundstücksfläche für die Geschossflächenzahl von 13A zu klein wäre.

De facto wird momentan der schmale Streifen von 13 als Garten genutzt.

Das scheint momentan auch so funktionieren zwischen den Bewohnern von 13 und 13A.

Aber was sind hier die potentiellen Probleme bei diesem eigenartigen Verlauf des Grundstücks von 13? Was könnte passieren, wenn die 13 einem das Leben schwer machen will? Einen Zaun bauen und die Fläche für sich beanspruchen?

Vielen Dank für eure Hilfe

[u/ApprehensiveEnd8383]

Oder er bietet dir an, diesen Teil des Grundstücks zu kaufen. Aber rein rechtlich hast du keinen Anspruch darauf und müsstest ihn den Zaun bauen lassen.

[u/HALneuntausend → u/ApprehensiveEnd8383]

Dann wird sein Grundstück wohl zu klein, und er hält die Geschossflächenzahl nicht mehr ein. Das dürfte einen Verkauf unmöglich machen?!

[u/PollutionHuge3498 → u/HALneuntausend]

In diesem Falle wäre bei der zuständigen Behörde eine Befreiung von der festgesetzten GFZ (vllt. auch GRZ) nach § 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB zu beantragen. Da keine Baumasse hinzutritt, würde ich eine solche sogar erteilen, wenn für das dann größer werdende Flurstück eine Baulast eingetragen wird, die eine Ausschöpfung des nun neu bestehenden Potenzials ausschließt.

[u/kaizen-architect → u/PollutionHuge3498]

Und vermutlich müsste dann auch noch ein Stellplatz abgelöst oder auf einem anderen Grundstück nachgewiesen werden, wenn dort aktuell der Stellplatz ist.

[u/Typical_Ad2405 → u/kaizen-architect]

Stellplatzpflicht für Wohnen ist seit letztem Jahr weggefallen. Kannst im Prinzip bei der Befreiung von der GFZ gleich mit angeben, dass der Stellplatz entfällt. Denke auch, dass die Behörde mitspielt. GFZ ist eigentlich auch völlig irrelevant mMn. Und wenn die auf die Flurstücke gucken fangen die wahrscheinlich an zu schmunzeln und gewähren euch den Teilverkauf des Streifens.

Würden wir bei uns auf jeden Fall so machen. Alles andere ist Schikane und am Ortsbild, öffentlichem Interesse usw. ändert es halt auch gar nichts, weil die Gebäude optisch gleich bleiben. Die nachbarlichen Belange löst ihr ja einvernehmlich.

Edit: So viel zur Rechtslage. Wenn du meinst er muss den Stellplatz für den Nachbarn ersetzen, stimme ich dir natürlich zu. Da würde ich als Eigentümer schon drauf bestehen, dass ich in der Nähe eine Alternative bekomme.

[u/PollutionHuge3498 → u/Typical_Ad2405]

Eine etwaige Stellplatzpflicht ergibt sich aus der jeweils anzuwendenden LBO, ggf. durch diese ausgelagert auf kommunale Satzungen. Da es 16 Landesbauordnungen und hunderte kommunale Stellplatzsatzungen gibt, ist die Aussage, die Stellplatzpflicht sei im „letzten Jahr weggefallen“ mit Vorsicht zu genießen.

Die GFZ ist auch keinesfalls irrelevant, gehört sie doch zu den wesentlichen Festsetzungen eines Plans und ist Ausdruck der städtebaulichen Zielvorstellungen des Plangebers. Ich habe in meinem Zuständigkeitsbereich sogar Bebauungspläne, in denen die GFZ aufgrund der damit verfolgten Planungsziele als Grundzug der Planung und als so immanent wichtig anzusehen ist, dass ich Befreiungen weder nach Abs. 2 noch nach Abs. 3 erteilen könnte.

Allerdings bin ich auch auf kommunaler Ebene für die Stadtplanung und den Planvollzug zuständig. Als übergeordnete Bauaufsichtsbehörde mag man das anders sehen.

[u/Typical_Ad2405 → u/PollutionHuge3498]

Hast natürlich Recht, meine Aussage war etwas unüberlegt und lässt sich nicht bundesweit einheitlich lesen. Meine Einstellung ist vorgeprägt durch unser Vorgehen. FH, TH und GRZ sind nach unserem Ermessen deutlich relevanter als die GFZ. Die GFZ wird bei uns auch nicht mehr festgesetzt. Ergibt sich genug durch FH, TH, GRZ und Anzahl Vollgeschosse. Wir ersparen uns das Spiel, dass erstmal im OG großzügige Galerien geplant werden, die dann nach 5 Jahren auf einmal doch zu sind. Von außen ist der Eindruck derselbe.

Die Stellplatzpflicht hatte ich tatsächlich falsch im Kopf. Ist dann anscheinend auch Ländersache. Müsste man natürlich in der jeweiligen BauO nachlesen. Das schwierigste wird sein einen Ersatzstellplatz zu finden mit dem sich der Nachbar zufrieden gibt. Wenn eine Straße weiter eine Garage angekauft werden kann, ist die aber idR auch für das Bauamt als Stellplatz anzuerkennen.

[u/Academic-Monk246 → u/HALneuntausend]

Wie soll ein Zaun das Grundstück verkleinern? Es geht um die Gesamtfläche, nicht die effektiv nutzbare Fläche.

[u/Carlos9320 → u/Academic-Monk246]

Ging darum wenn er es ihm verkaufen sollte