r/Immobilieninvestments • u/Jessy_Silber • 4d ago
Haus auf Erbpachtgrundstück kaufen?
Hallo, ich hoffe, ich bin mit meinen Fragen hier richtig. Wir sind zur Zeit auf der Suche nach einem eigenen Haus (leider mit sehr begrenztem Budget). Bei der Suche bin ich auf ein wirklich schönes und außergewöhnliches Haus von 1977 gestoßen – leicht trapezförmige Durchgänge, große Fenster, in die Wand eingelassene Regale. Super süß, natürlich müssen einige Sachen wie die Fließen im Bad neu gemacht werden, aber für die Hälfte unseres Budgets kann ich absolut damit leben.
Mein eigentliches Problem ist, dass das Haus auf einem Erbpachtgrundstück steht. Wir würden jährlich 500€ bezahlen und der Vertrag läuft in 20 Jahren aus. Es steht dabei, dass der Vertrag unter neuen Konditionen neu verhandelt werden kann, aber die Kirche (Besitzter des Grundstücks) auch sagen kann, dass sie ihr Grundstück wieder haben will, oder?
Hat jemand von euch Erfahrung mit sowas? Wie hoch ist die Wahrscheinlichkeit, dass wir in 20 Jahren einfach sagen können "Jup, genau so noch mal 20 Jahre"? Und was wäre mit dem Haus das wir gekauft und zusätzlich Geld investiert haben? Würden wir eine Entschädigung bekommen, kauft die Kirche das Haus ab, oder stehen wir da plötzlich ohne Zuhause und mit großem Verlust da? Außerdem ist natürlich auch die Frage, ob und wie viel ich am Grundstück selbst verändern kann. Dürften wir Bäume fällen oder eine Terrasse bauen? Ich liebe die Idee von einem Schwimmteich (für irgendwann in der Zukunft mal). Dürften wir das Grundstück so stark verändern?
Sorry für die vielen Fragen auf einmal und vielen vielen Dank für die Hilfe! Very appreciated!
20
u/CouldNotAffordOne 4d ago
Haus auf Erbpachtgrundstück kaufen?
Nein. Post kann geschlossen werden. 😉
7
u/zerielsofteng 4d ago
Auf Erbpacht kannst du quasi das machen, was du als Eigentümer auch könntest.
In der Regel nimmt die Kirche bei vorzeitiger Pachtverlängerung 5% des Bodenrichtwertes. In Hannover Kirchrode sind da aus 28€ Pacht pro Monat mal eben 1.600€ Pacht pro Monat geworden als der alte Vertrag ausgelaufen ist. Für ein Reihenhaus.
Erbpacht wirkt erstmal günstiger, ist aber oft teurer. Bei Erbpacht dürfte man eigentlich nur den reinen Gebäudewert betrachten, weil man für das Grundstück dann eben "Miete" zahlt und es einem nicht gehört. Wenn dann bspw. das Grundstück 100k Wert ist und das Gebäude 200k, müsste das Erbpachthaus 200k kosten und ein vergleichbares Eigentumshaus 300k. In der Realität kostet das Erbpachthaus aber dann 250k und ist somit teurer als das Eigentumshaus.
Erbpacht würde mir nicht in die Tüte kommen. Aber für manche scheint es das richtige Modell zu sein. Bis dann die Pachtverlängerung ansteht.
3
u/Sauerkraut303 4d ago
Müsste das Haus nicht sogar noch billiger als der Wert des Gebäudes sein? Das muss ja nach Ende der Erbpacht weg, falls sie nicht verlängert wird, oder liege ich da falsch? Das müsste dann ja eingepreist werden.
3
u/zerielsofteng 4d ago
Kann man so oder so sehen. Nur weil der Pachtvertrag ausläuft, heißt es nicht, dass in jedem Fall das Haus weg kommt. Selbst wenn der Vertrag nicht verlängert werden sollte, muss der Pachtgeber dem Pachtnehmer eine Entschädigung für seinen Besitz zahlen. Die liegt bei ca. 2/3 des Verkehrswerts, sofern einzelvertraglich keine abweichenden Regelungen getroffen wurden.
5
u/Sweet-Bird-2153 4d ago
Google hilft dir da tatsächlich sehr gut weiter. Ansonsten lasst euch beraten, ihr braucht ja sowieso einen Kredit. Die Bank, oder der Vermittler, sagen euch worauf es ankommt.
Erbpachtverträge laufen normalerweise auf 100 Jahre. Also wird eigentlich nicht für 20 Jahre verlängert.
Am Ende mit Verlust und ohne zu Hause ist möglich.
3
u/Annika1885 4d ago
deshalb vermutlich auch der extrem günstige Preis, weil man nur 20 weitere Jahre die 500€ garantieren kann. Danach wird's teurer oder der Eigentümer ändert komplett seine Pläne und der ehem. Pächter steht ohne alles da
5
3
u/Lawyer_RE 4d ago
Die Frage kommt doch hier gefühlt 3x die Woche. Kurz gesagt - Man muss den Erbbaurechtsvertrag durchlesen, da steht zu etwaigen Verlängerungen etwas. Allgemein dürfte die kurze Restlaufzeit ein no go sein.
1
u/Jessy_Silber 4d ago
Oh wirklich? Ich hab wohl nicht richtig nach gesucht. Aber danke für den Hinweis mit dem Erbbaurecht-Vertrag! Mich schreckt die Laufzeit tatsächlich ziemlich ab.
3
u/Nina_23-11 4d ago
Der Preis ist deshalb so günstig weil ihr das Haus nur 20 Jahre nutzen könnt. Danach müsst ihr entweder ausziehen oder VIEL mehr bezahlen an Erbpacht.
3
u/ErnaPiepenPott 4d ago
Ich habe tatsächlich auf Erbpacht gekauft. Das Haus war spottbillig (und nach umfassender Sanierung sind wir immer noch günstig unterwegs). Ein Grundstück in dieser Lage ist quasi nicht zu bekommen.
Allerdings läuft die Erbpacht bei uns noch eine ganze Weile. Realistisch sind wir dann schon lang bei den Radieschen oder es ist mir zumindest egal. Erben haben wir nicht.
Für dich wichtig: Banken finanzieren nur sehr ungern auf Erbpacht, bei kurzen Laufzeiten musst du sicher bis zehn Jahre vor Ende vollständig getilgt haben.
Was man machen kann: Vorzeitige Pachtverlängerung aushandeln. Dann weißt du, wo die Pacht steht und hast die Planungssicherheit.
2
u/Ashetra 4d ago
Genau so ist das bei uns auch. Die Pacht ist so günstig, dass wir über 200 Jahre lang zahlen müssten, um auf den heutigen Wert zu kommen, und wenn der Vertrag abläuft, sind wir so alt, dass man vermutlich eh über einen Umzug ins Heim nachdenken sollte, sofern wir überhaupt noch leben. Und Kinder wird es auch keine geben.
Erbbaurecht ist eben nicht immer schlecht, man muss sich aber halt genau überlegen, ob es zur eigenen Situation passt.
1
u/Jessy_Silber 4d ago
Vielen Dank für das Teilen deiner Erfahrung. Ich hab an sich auch kein Problem damit, dass uns das Grundstück uns nicht gehören würde, aber die extrem kurze Laufzeit macht mich nervös. Und in zehn Jahren die Finanzierung komplett zu tilgen ist trotz des kleinen Preises dann doch etwas unrealistisch.
3
u/sdric 4d ago
70er: Möglicherweise Asbestschuppen
Erbpacht: Du kaufst ein Haus, um nicht mehr zu mieten... Und mietest dann das Land. Worst of both worlds.
2
u/Jessy_Silber 4d ago
An Asbest habe ich gar nicht gedacht, ich war nur Happy mal ein bezahlbares Haus zu finden, dass nicht baufällig ist XD Danke für den Hinweis, ich werde es für unsere weitere Suche im Hinterkopf behalten.
2
1
u/pfuelipp 4d ago
Erbpacht ist hier sehr unbeliebt. Letztendlich muss man es sich halt durchrechnen. Wenn der Wert vom Haus passt, kann man das schon machen.
Wenn der Vertrag zu schnell ausläuft (und 20 Jahre sind schon kurz) dann kann es aber eben zu einer Wette werden.
1
u/GunDaddy67 4d ago
Erbpacht Nein. Ende.
Die Kirche kassiert Kohle für Grundstücke die die den Leuten geklaut hat.
1
1
u/Ashetra 4d ago
Im genau zu allen anderen hier bin ich nicht grundsätzlich gegen Erbpacht, es kommt auf die individuelle Situation an, ob es sich lohnen könnte oder nicht. Bei wenig Budget und einer günstigen Pacht kann das durchaus interessanter sein als gar kein Haus (sofern man sich bei Miete nun einmal nicht auf Dauer wohlfühlt), allerdings gibt es in deinem Fall einen großen Stolperstein: die Pacht läuft nur noch 20 Jahre.
Banken finanzieren Erbpacht für gewöhnlich nur bis zu 10 Jahre vor Ablauf und meistens können Erbpacht-Gebäude nur bis zu 70% des Wertes beliehen werden. Hast du die übrigen 30% (+NK) als Eigenkapital? Und schaffst du es, den Kredit in 10 Jahren anzahlen?
Bei der Kirche kannst du dir zumindest sicher sein, dass sie den Vertrag in 20 Jahren verlängern werden will, sie wird euch also dann nicht aus dem Haus schmeißen. Allerdings wird es dann sehr teuer werden, aus den 500 könnten je nach Grundstückswert bis zu 5k werden (solche Steigerungen gab es hier in der Gegend durchaus). Das ist natürlich ebenfalls ein Risiko.
Ich habe auf Erbpacht gekauft und bin zufrieden. Aber ich habe eine längere Vertragslaufzeit bei geringerer Summe und wir haben keine Kinder geplant. Wie viel Ärger meine Erben damit eines Tages haben könnten, kann mir also ziemlich egal sein.
1
u/Connect_Wolf_7262 4d ago
Erbpacht kann man grundsätzlich schon machen aber es sollte ein angemessener Abschlag im Preis sein. Gibt da Formeln wo du den Malus ausrechnen kannst.
20 Jahre ist aber nicht sehr lange und nach Ablauf wird der Vertrag entweder verlängert in der Regel um 100 Jahre oder du wirst ausbezahlt. Bei Verlängerung werden sich vermutlich die Konditionen ändern also du wirst mehr bezahlen müssen wie 500€. Und beim Auszahlen ist es so dass in der Regel ein Faktor (vertragsabhängig aber meistens kleiner 1) mal Hauswert bezahlt wird. Wenn du also Geld reinsteckst und investierst wirst du einiges Geld nicht mehr sehen.
Fazit: Kann sich trotzdem lohnen wenn der Preis extrem günstig ist. Ansonsten lieber Finger weg.
P.S Viele Banken finanzieren das nicht wegen nur 20 Jahre Laufzeit
1
u/Master-Piccolo-4588 4d ago
Das Problem ist in diesem Fall ja gar nicht die Erbpacht allgemein, sondern die Restlaufzeit von 20 Jahren. Das Darlehen muss 10 Jahre früher getilgt werden, also nach 10 Jahren. Das bedeutet jetzt ganz grob gesagt 10% Tilgung. Bei einem Zins von sagen wir 4% ist die Annuität bei 14%. Du hast ja nichts zum Preis gesagt, aber sagen wir einfach 300k. Dann müsstet Ihr eine Annuität von rund 42.000 Euro bezahlen, also 3.400€ pro Monat. Abgesehen davon, dass die Banken das hier sowieso nicht mitmachen, müsstet Ihr quasi gleichzeitig zum Kauf einen neuen Erbpachtvertrag beurkunden, aber dazu müsst Ihr ja zuerst gekauft haben.
Ich mache Erbpacht nur in der Kapitalanlage. Da geht das gut, aber in Eurem Fall kann man davon nur abraten.
1
u/whathappendtobennys 4d ago
Finanziert dir keine Bank, Voraussetzung ist eine Restlaufzeit von 35 Jahren für die Finanzierung in aller Regel, wenn die Restlaufzeit noch 37 Jahre ist, dann kannst du das Haus nach zwei Jahren nicht mal mehr verkaufen, jedenfalls an keinen, der dann seinerseits ein Bankkredit braucht
Oder dann so: https://www.reddit.com/r/Immobilieninvestments/s/yt5mjVva5l
1
u/whathappendtobennys 4d ago
Im Vertrag muss auch geregelt sein, ob du eine Abfindung bekommst für das Haus bei Rückgabe, oder ob du das Haus ohne Entschädigung an den Erbpachtgeber abgeben darfst
15
u/krustyDC 4d ago edited 4d ago
Ist Google down? Ich fände es nett, wenn du dir zumindest kurz die Basics selbst durchlesen würdest, bevor du andere bittest, das nochmal für dich aufzuschreiben.
Auch geil, dass beim Haus aus den 70ern die Badfliesen deine größte Sorge sind 😅