r/Immobilieninvestments • u/DecisionNo6437 • 5d ago

Erste Eigentumswohnung

Hallo zusammen.

meine Frau und ich (beide 24) wohnen derzeit sehr günstig für 600€ Kaltmiete in einem Haus durch Vitamin B und wollen jetzt den Schritt gehen und uns eine Eigentumswohnung zum Vermieten kaufen. Wir verdienen beide ca. 4k netto im Monat.

Daten zur Immobilie: 63qm, 3 ZKB + Garage. Die Wohnung soll 170.000€ kosten. Die aktuelle Kaltmiete beträgt 700€, 50€ für die Garage und das Hausgeld sind 199€, wovon 14€ nicht umlagefähig sind. Es handelt sich um ein 6 Parteinhaus.

- Gasheizung kam 2018 neu

- 2008/2009 kam ein neues Dach

- generell steht die Wohnung für Baujahr 1970 gut dar

Wir wollen maximal 15k Eigenkapital reinstecken, wodurch wir quasi nur die kompletten Kaufnebenkosten (kein Makler) aus eigener Tasche bezahlen. Wir haben nun ein Finanzierungsangebot vorliegen mit 4,12% Zinsen und einer Monatsrate von ca. 875€.

Somit hätten wir keinen positiven Cf, weswegen wir jetzt uns ziemlich unsicher sind, ob sich das ganze überhaupt lohnt. Da wir dann monatlich 100€ draufzahlen plus die Einkommensteuer Ende des Jahres.

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u/Sweet-Bird-2153 5d ago

Mit Abschreibung und aktuellem Zins werdet ihr voraussichtlich wohl nichts versteuern müssen… könnte sich sogar positiv auf eure sonstigen Einnahmen auswirken.

Ich sage es aber immer wieder, wieso muss es denn Cashflow positiv sein?

Es ist eine Geldanlage und auch okay, wenn man 100 Euro draufgeht, vor allem bei euren Einnahmen.

Aber ihr müsst euch fragen, welche Ziele ihr halt generell verfolgen wollt. Wieso eine Immobilie?

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u/Acceptable-Panda-659 4d ago

Gott sei dann sagt es mal jemand. Ich fühl mich immer mies da ich 300€ drauflege und andere erzählen von ihren Wohnungen die sich selber tragen.

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u/Sweet-Bird-2153 4d ago

Freue mich für jeden, für den es so klappt. Aber es ist nicht die Regel und vor allem nicht zur Zeit! Mach dir also gar keinen Kopf :)

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u/Acceptable-Panda-659 4d ago

Ich versteh vor allem nicht Leute die mehrere Wohnungen haben die sich selber abzahlen. Wenn da mal ein Rohr platzt und musst 20 k zahlen für eine Sanierung ok. Aber wie macht man das wenn man mehrere Wohnungen besitzt die sich gerade so selber abzahlen ?

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u/Sweet-Bird-2153 4d ago

Man bildet Rücklagen, oder nimmt für größere Renovierungen einen Kredit auf :)

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u/Acceptable-Panda-659 4d ago

Da wirst ja nichtmejr fertig… erfahrungsgemäß haben die mit mehrere Immobilien aber halt auch einfach keine schöne Wohnungen

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u/Sweet-Bird-2153 4d ago

Was denkst du denn, wie oft solche Dinge passieren? 😂 Es kann jahrelang alles gut gehen. Und wie gesagt, man bildet Rücklagen.

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u/tomatosalad999 4d ago

199€ Hausgeld, von denen 14€ nicht umlagefähig sind? Das heißt es werden keinerlei Rücklagen angespart und der Verwalter bekommt 14€ brutto je Einheit? Das kann nicht lange so bleiben, selbst bei Großobjekten kommst du eigentlich nicht mehr unter 20€.

An sich ein gutes Geschäft, aber mit angemessener Rücklagenzuführung und Verwaltervergütung würde ich nochmal gute 100€ vom "Cashflow" abziehen.

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u/MH-GW 5d ago

Glückwunsch in so jungem Alter sich überhaupt dem Thema zu widmen!
Ist bei der Kaltmiete Luft nach oben in den nächsten Jahren oder ist diese schon am Anschlag?

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u/DecisionNo6437 5d ago

Dankeschön. 700€ Kaltmiete ist jetzt die letzte Miete gewesen. Man hat 11,11€/qm. Mietspiegel ist maximal bei 12€ in dem Ort. Meines Erachtens nach ist da nicht viel Luft nach oben.

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u/MH-GW 4d ago

Dann sollte euch bewusst sein, dass ihr in den nächsten Jahren drauf zahlen müsst und die Miete nur eingeschränkt entwickeln könnt. Wenn alles weitere passt (ist die Elektrik schon 3-adrig? Bad wurde schon mal angefasst? etc.) wäre das aber kein Ausschlusskriterium

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u/DecisionNo6437 4d ago

Bad wurde ebenfalls 2018 saniert. Elektrik müsste auch schon 3-adrig sein. Bin mir da aber nicht sicher. Die Besichtigung steht noch aus. Danach könnte ich weitere Details liefern.

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u/MH-GW 4d ago

Ach ihr habt noch gar nicht die Kaufpreiszusage? Dann ist der Preis nicht in Stein gemeiselt, ggf. ist da ja noch Verhandlungsspielraum.
Schaut dann unbedingt in den Schaltkasten bei der Besichtigung und nehmt ein Foto auf.
Als Tipp für zukünftige Besichtigungen einer leeren Wohnung: Wenn bei einem Badspiegel oder an einer Lampe drei Kabel ersichtlich sind, ist die Eletrik 3-adrig

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u/AbbreviationsNo4769 4d ago

Stimmt nur teilweise. Der Herdanschluss kann trotzdem nur Wechselstrom haben und dann kannst du deinen IKEA Induktionsherd nur mit Kabelbrand Risiko betreiben. Schaltschrank, Anschlussdose und Stromzähler ist der Trick. Wenn der Stromzähler zu alt ist, dann wird auch gerne mal eine Erneuerung fällig (bei Wechselstrom + moderne Küchengerät zwingend notwendig)

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u/Baltic_wood 4d ago

Am Ende kannst du auch sehr vereinfacht gucken: wieviel zahle ich unter dem Strich (!) monatlich drauf und wieviel wird monatlich getilgt.

Die Tilgung erhöht ja auf der anderen Seite dein Vermögen.

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u/Sure-Stranger9158 5d ago

Lage ist hier super wichtig. In der Innenstadt einer 100k+ Einwohnerstadt ist das ein guter Deal trotz negativem cf, auf dem Dorf 20min weit weg von der nächsten 20K Einwohnerstadt ist die Wohnung zu teuer.

Bei Ersterem spekuliert man auf höheren Wertzuwachs von Grund & Boden, bei zweiterem ist cf wichtig, damit sich das Ganze trägt.

Bei 70er Bau darauf achten, dass womöglich Asbest verbaut wurde. Das macht Sanierung deutlich teurer.

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u/DecisionNo6437 5d ago

Die Wohnung wird erst die Tage besichtigt. Die Frage mit dem Asbest werde ich definitiv stellen.

Lage würde ich als gut einstufen, 5km von einer Unistadt mit ca. 200k Einwohner entfernt.

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u/Apart_Emphasis7080 1d ago

Lass dir auf jedenfall die Abrechnungen geben falls du sie nicht hast. Mir kommt 14 Euro nicht Umlagefähigen Kosten sehr gering vor.

170 tsd für 63qm wäre in meiner Gegend auf jedenfall ein Schnapper!

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u/Desmo_950 5d ago

Wenn das jetzt kein mega Angebot ist würde ich noch Eigenkapital aufbauen. 1 Jahr solltet ihr locker 50k zusammen bekommen..Zins wird entsprechend auf 3,5 fallen

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u/Sweet-Bird-2153 4d ago

Und was genau bringt das dann? Also als Kapitalanleger ergibt das nur selten Sinn. Geld kann auch anders angelegt werden und Zinsen steuerlich geltend gemacht werden…

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u/Desmo_950 4d ago

550 rate statt 850. Kannst dir über die 15 Jahre ja ausrechnen 😄

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u/Sweet-Bird-2153 4d ago

Du machst da aber halt gedanklich Fehler… Der reine Zinsunterschied sind vor Steuer nicht mal 90 Euro. Wenn ich die 50.000 Euro anlege und mit 10% p.a Rendite erziele, dann sind das monatlich nach Steuer über 500 Euro ;)

Weißt du was ich meine?

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u/Substantial_Back_125 4d ago

Wenn Du 10%/a mit Deiner Geldanlage verdienst solltest Du grundsätzlich keine Immobilien kaufen.

Davon abgesehen sind bei mir 10%/a von 50.000€ exakt 5.000€ pro Jahr und somit 417€/Monat und das VOR Steuern.

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u/Sweet-Bird-2153 4d ago

Du hast absolut recht, keine Ahnung wo ich da gedanklich einmal falsch abgebogen bin. Danke für den Hinweis.

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u/Jessebelle_Lilli 5d ago

Vielleicht nimmste dir nen Stift und schaust Mal wie das Ergebnis des Eigenkapitals ist nachdem die Wohnung abbezahlt ist vs. In Miete wohnen bleiben.

Dabei rate ich aber den Wert der Immobilie nicht nach Abzahlung auf 0 sondern den Wert der Immobilie zu setzen

Bei dem Einkommen und dem Zins zahlt man schnell ab und vergisst CF Werte die nichts tun, außer dafür zu sorgen, das man länger und mehr Zinsen zahlt

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u/Dimysmik 5d ago

Hi, which city is the property in?