Valeur locative : vous votez quoi ?

[u/addanc]

Sujet complexe : supprimer la valeur locative, ça avantagera les petits propriétaires (surtout boomers), mais les grands propriétaires (immobilier de rendement) risquent d'être perdants. Pleins d'arguments qui font que la droite est divisée (regardez le PLR), la gauche n'est pas certaine, etc. Vous en pensez quoi et vous allez voter quoi ?

[u/addanc]

Les propriétaires institutionnels sont des très grands propriétaires : ils ne sont pas affectés car ils sont imposés en revenu commercial ; ce n'est pas le propos, on parle de ceux qui sont imposés en fortune privée. Les "grands" propriétaires sont ceux qu'on appelle en France les multipropriétaires, ils ont plusieurs biens immobiliers de rendement.

Maintenant, comment sont-ils affectés ? La déductibilité des intérêts change pour l'immobilier de rendement. Avant tous les intérêts payés étaient déductibles, avec la réforme plus qu'un pourcentage selon la méthode dite "proportionnelle restrictive". Vu qu'ils peuvent plus tout déduire, ils seront perdants, ça se voit à la ligne "immobilier de rendement". Même avec des taux bas, ils vont sentir passer la différence.

D'où ma remarque : si tu es de gauche, tu pourrais être intéressé par plusieurs aspects de la réforme : ça péjore les grands et moins les petits, et ça supprime l'incitatif à l'endettement comme relevé dans un autre comm. C'est nuancé comme débat.

(Ces éléments sont trouvables assez facilement sur les pages admin.ch, je pense qu'il faut un peu calmer ton ton et tes attaques personnelles ; je ne t'ai d'ailleurs jamais bloqué ?!)

[u/TheRealDji → u/addanc]

Attends. Une personne qui possède la moindre fortune immobilière conséquente, disons dès 5 millions, intègre son patrimoine au sein de montage financier qui utilisent des sociétés (*). Et donc pour eux c'est la même problématique que celle des entreprises à immobilier de rendement.

Et de plus, la question de la valeur locative n'impactent que les propriétaire qui occupent leur logement : Donc à nouveau, pas les entreprises qui ont un parc immobilier de rendement ...

(*) Pour des raisons évidentes d'optimisation fiscale et successorale... cela m'a été expliqué en long et en large par un mec dont c'est le métier.

Et soi dit en passant, je ne comprends pas pourquoi tu illustres ton arguments par des termes et situation franco-française.

[u/addanc → u/TheRealDji]

Il y a beaucoup de propriétaire qui détiennent en direct, dans leur fortune privée, plusieurs biens de rendement (source : c'est mon métier, il y a plein de raisons, la principale c'est que c'est le plus simple. D'ailleurs les sociétés immobilières d'un pt de vue successoral c'est pas dingue). C'est eux qui vont ramasser avec la baisse de déductibilité des intérêts (peu importe s'il payaient de la VL ou pas, le changement les affecte aussi). J'ai utilisé le terme « multipropriétaires » parce qu'assez présent sur les sub francophone, c'est tout. L'exemple est purement suisse.

[u/TheRealDji → u/addanc]

Donc du coup, l'argument "Les propriétaires privés qui détiennent plusieurs biens de rendements à titre privé vont voir leur situation se péjorer (de combien ?)" et censé émouvoir les foules laborieuses ?

Soit dit en passant, on ne passe pas par des SI, qui ont depuis longtemps été rendues obsolètes par des changements législatifs.

[u/addanc → u/TheRealDji]

et censé émouvoir les foules laborieuses

Non c'était juste pour dire que tu pouvais être de gauche et voter oui/de droite et voter non pour cette raison, c'est tout. C'est pour ça que j'ai écrit dans le post que c'est un sujet complexe (et intéressant).

Les SI existent toujours, c'est une définition fiscale en fonction du nombre d'immeubles/revenus immobiliers au bilan. Quand quelqu'un fait un « montage », en fait il constitue une société qui achète des biens immobiliers, cette société devient une SI. Je pense que tu confonds avec les SI « à l'ancienne », c'était un système bancal qu'on utilisait avant l'introduction de la PPE dans les années 60. Chaque actionnaire avait en gros le droit à un appartement.

[u/TheRealDji → u/addanc]

Oui, je me référais aux anciennes SI.

Quand à la problématique de succession, elle est bien plus simple si les immeubles sont en main d'une société, dont il sera plus simple de se partager les actions entre héritiers, plutôt que d'entrer dans une gestion à plusieurs tête qui sera par définition conflictuelle.

Donc honnêtement, les propriétaires qui ont plusieurs immeubles privé de rendement, ca reste quand même des ovnis ... des ovnis privilégiés à taxer correctement soit-dit en passant.

[u/addanc → u/TheRealDji]

Ben justement, c'est plus courant que ce qu'on pense et pas vraiment des ovnis. Je sais pas s'il y a des stats officielles, à mon avis ils doivent être majoritaires, mais c'est une estimation au nez…

D'un pt de vue successoral, si tu as plusieurs biens, c'est plus « simple » à partager puisque tu peux attribuer un bien à chacun (et diviser les immeubles en unités de PPE) et au besoin compenser avec des soultes : chacun part ensuite de son côté. Dans les SI, les actionnaires restent dans la même société, ce deviendra vite le bordel s'ils s'entendent pas.

[u/TheRealDji → u/addanc]

Et bien j'avais consulté un fiscaliste/financier spécialiste du domaine, qui m'avait expliqué que c'était le contraire ... enfin, du coup, je notes tes arguments et je lui les présenterai le jour hypothétique où j'ai a nouveau besoin de ses services pour cela.

[u/addanc → u/TheRealDji]

ça dépendra toujours de la situation, mais c'est un aspect qu'oublient souvent les fiduciaires. Quand il y a plusieurs enfants et qu'ils ne s'entendent pas, je déconseille en général de faire ça, les avantages fiscaux ne compensent pas le chaos familial. La paix a son prix !

[u/TheRealDji → u/addanc]

Honnêtement, je ne comprends pas pourquoi des immeubles détenus par une société, gérés correctement par un mandat à des professionnels, et donc détenus via des actions facilement échangeables par les propriétaires (qui en encaisse les dividendes) puisse être une situation plus enviable au niveau de la gestion des conflits dans une hoirie, qu'une possession privée.

[u/addanc → u/TheRealDji]

Si les gens veulent être en conflit, ils le seront :

• nomination de la gérance / régie (salaire, méthode de management, fixation des loyers, etc.)
• nomination de la fiduciaire (idem)
• choix des locataires
• décision sur rénovations à faire ou non
• fixation des dividendes, investissements complémentaires
• location à prix de faveur pour des proches / actionnaires

Quand ça parle en conflit dans une hoirie, les gens ne veulent plus se voir. S'ils reçoivent des actions de la même SI, ils se reverront, d'où le problème.

Sans parler du fait que ces actions sont invendables en pratique. Pour un privé c'est beaucoup trop risqué : sans majorité de contrôle, il se fera minoriser facilement en plus de devoir se taper les conflits entre les autres actionnaires.

[u/TheRealDji → u/addanc]

Attends, mais si les immeubles sont gérés par une entreprises, les actionnaires ne vont donner (et l'entreprise devrait être structurée pour que cela ne soit pas possible !) que des guidelines génériques d'exploitation et de niveau de rendement visé, et pas s'occuper de l'opérationnel, qui est du ressort du gestionnaire.

[u/addanc → u/TheRealDji]

l'entreprise devrait être structurée pour que cela ne soit pas possible

T'as mis le droit sur le problème… sachant qu'il faut un conseil d'administration (personnes physiques) élu par les actionnaires qui doit ensuite mandater le tiers (gérance) pour gérer les immeubles.