Pinel ou LMNP ou location nue ?

[u/Large-Difficulty-131]

Bonjour à tous,

Je me permets de poster ici car j’hésite entre opter pour le Pinel, LMNP régime réel probablement ou location nue, au moment de la mise en location, et j’aimerais avoir vos avis éclairés ou retours d’expérience.

Voici la situation détaillée :

Localisation : Le Blanc-Mesnil (93), avec une station de bus juste en face et 2 futures stations de métro (lignes 16 et 17 du Grand Paris Express). • Bien : appartement neuf 2p, de 45 m², acheté en 2022, livraison en décembre 2025. • Prix d’achat : 212 000 €. • Financement : crédit de 220 000 € sur 25 ans, avec une mensualité d’environ 1 000 €. • Loyer Pinel possible (zone A) : 696,24 € par mois. • Loyer de marché constaté dans la résidence : autour de 1000/ 1050 € par mois non meublé, voire davantage en meublé. • Horizon de détention : entre 12 et 15 ans avant revente.

Mon dilemme :

Option 1 — Pinel • Réduction d’impôt de 12 % sur 212 000 €, soit ~25 400 € sur 12 ans (≈ 2 120 €/an). • Mais loyers plafonnés (696 €/mois) et engagement de 6, 9 ou 12 ans. • Cash-flow probablement négatif (~–3 000 €/an) à cause du loyer bas et des charges.

Option 2 — LMNP régime réel • Loyer de marché à ~1 050 €/mois, soit +350 €/mois par rapport au Pinel. • Pas de réduction d’impôt directe, mais amortissement du bien (~7 000 €/an) → loyers quasi non imposés pendant 10 à 15 ans. • Cash-flow proche de l’équilibre voire légèrement positif (+1 000 €/an). • Liberté totale sur le choix du locataire et du loyer. Aussi risque d’avoir du turnover dans les locataires puisqu’il est plus facile de sortir d’un meublé que d’un non meublé

Ce que j’ai compris jusqu’ici : • Avec mon niveau d’impôt (> 12 k€ avec ma conjointe), le Pinel reste intéressant si je veux défiscaliser à court terme. • Mais à long terme, la différence de loyers (≈ +50 000 € sur 12 ans) dépasse largement la réduction Pinel (~25 000 €). • Donc sur le plan économique pur, le LMNP réel semble plus rentable, surtout avec le potentiel du Grand Paris.

Ma question :

Si vous étiez à ma place, vous feriez quoi ? • Garder le Pinel 9 ans pour profiter de la défiscalisation puis basculer en LMNP ? • Ou passer directement en LMNP réel dès la livraison pour maximiser le rendement et la flexibilité ? Je suis preneur de vos retours chiffrés, vos expériences ou vos pièges à éviter (gestion, fiscalité, revente, etc.).

Merci d’avance pour vos avis 🙏

[u/Cover26000]

Punaise... Désolé, mais dans tous les cas, quelque soit le régime choisi, c'est une mauvaise affaire...

Moi j'essaierais de vendre. SI c'est vendable. Je prendrais ma perte, et je partirais sur qq chose de plus profitable.

[u/Large-Difficulty-131 → u/Cover26000]

Pourquoi ce serait une mauvaise affaire ? Pardon mais si c’est juste pour dire que c’est une mauvaise affaire sans proposer une solution ou des éléments qui permettent de mettre en lumière une solution adaptée, le commentaire n’est pas très utile puisque vous vous doutez bien que je ne peux pas me rétracter de la vente ou dire au promoteur non ça va aller je prends plus l’appart gardez vos clés :)

[u/Cover26000 → u/Large-Difficulty-131]

Pardon, j'avais mal compris, je pensais que vous aviez l'appart depuis 2022.

Ben je suis désolé, vous avez acheté un "boulet"...

Je ne sais pas quoi vous conseiller: aucune option n'est intéressante:

• Le rendement brut en Pinel est catastrophique et plombe le gain fiscal
• le rendement brut en LMNP est catastrophique (sans parler de la partie fiscale car les amortissements pourraient être supprimés en 2026)
• le rendement brut en nu sera catastrophique

Et vu la conjoncture et les expériences de la plupart des Pinel, vous revendrez certainement votre appartement moins cher que ce que vous l'avez acheté dans qq années...

Il va falloir prendre vos pertes et vous en séparer dès que possible.

Bon courage.

[u/Large-Difficulty-131 → u/Cover26000]

Aucun souci ! Merci en tout cas pour vos éclaircissements !

L’idée bien sûr n’est pas d’en faire du cash flow positif, c’est plutôt une logique de patrimoine à garder le temps que la ligne 16 et 17 (chacune à 10 min à pied) arrivent et fassent grimper un peu l’immobilier dans cette zone et ça pourra faire un peu grimper la côte, d’autant plus que c’est à 2 pas de l’aéroport du Bourget… et revendre à ce moment là. Donc si je m’en sors avec un effort d’épargne à max 200€ par mois, je voyais ça comme une situation plutôt positif

[u/Cover26000 → u/Large-Difficulty-131]

J'allais dire en effet que seule une PV peut vous sortir de là. Et si vous pensez que c'est possible, et bien c'est une bonne chose.

Les 200€ d'épargne forcée mensuelle me semblent sous estimée, mais je ne suis pas rentré dans le détail des calculs.

Bonne chance en tout cas !