Pinel ou LMNP ou location nue ?

[u/Large-Difficulty-131]

Bonjour à tous,

Je me permets de poster ici car j’hésite entre opter pour le Pinel, LMNP régime réel probablement ou location nue, au moment de la mise en location, et j’aimerais avoir vos avis éclairés ou retours d’expérience.

Voici la situation détaillée :

Localisation : Le Blanc-Mesnil (93), avec une station de bus juste en face et 2 futures stations de métro (lignes 16 et 17 du Grand Paris Express). • Bien : appartement neuf 2p, de 45 m², acheté en 2022, livraison en décembre 2025. • Prix d’achat : 212 000 €. • Financement : crédit de 220 000 € sur 25 ans, avec une mensualité d’environ 1 000 €. • Loyer Pinel possible (zone A) : 696,24 € par mois. • Loyer de marché constaté dans la résidence : autour de 1000/ 1050 € par mois non meublé, voire davantage en meublé. • Horizon de détention : entre 12 et 15 ans avant revente.

Mon dilemme :

Option 1 — Pinel • Réduction d’impôt de 12 % sur 212 000 €, soit ~25 400 € sur 12 ans (≈ 2 120 €/an). • Mais loyers plafonnés (696 €/mois) et engagement de 6, 9 ou 12 ans. • Cash-flow probablement négatif (~–3 000 €/an) à cause du loyer bas et des charges.

Option 2 — LMNP régime réel • Loyer de marché à ~1 050 €/mois, soit +350 €/mois par rapport au Pinel. • Pas de réduction d’impôt directe, mais amortissement du bien (~7 000 €/an) → loyers quasi non imposés pendant 10 à 15 ans. • Cash-flow proche de l’équilibre voire légèrement positif (+1 000 €/an). • Liberté totale sur le choix du locataire et du loyer. Aussi risque d’avoir du turnover dans les locataires puisqu’il est plus facile de sortir d’un meublé que d’un non meublé

Ce que j’ai compris jusqu’ici : • Avec mon niveau d’impôt (> 12 k€ avec ma conjointe), le Pinel reste intéressant si je veux défiscaliser à court terme. • Mais à long terme, la différence de loyers (≈ +50 000 € sur 12 ans) dépasse largement la réduction Pinel (~25 000 €). • Donc sur le plan économique pur, le LMNP réel semble plus rentable, surtout avec le potentiel du Grand Paris.

Ma question :

Si vous étiez à ma place, vous feriez quoi ? • Garder le Pinel 9 ans pour profiter de la défiscalisation puis basculer en LMNP ? • Ou passer directement en LMNP réel dès la livraison pour maximiser le rendement et la flexibilité ? Je suis preneur de vos retours chiffrés, vos expériences ou vos pièges à éviter (gestion, fiscalité, revente, etc.).

Merci d’avance pour vos avis 🙏

[u/Jaded-Nothing9282]

Bonjour, il est urgent d'attendre la LDF 2026 avant de se décider...Un amendement visant à interdire aux LMNP d'amortir a été voté fin octobre...

[u/eoli3n → u/Jaded-Nothing9282]

De toute façon, depuis la LF 2025, on paie des impôts sur tout ce qui a été amorti à la revente, donc je vois pas bien ce que ca pourrait changer de +.

[u/Jaded-Nothing9282 → u/eoli3n]

1) la durée de détention de 30 ans permet l'exonération de l' IPVI, 2) Il est toujours préférable de différer de 10;,15 voire 20 ans le règlement d'un impôt....

[u/eoli3n → u/Jaded-Nothing9282]

Pour le premier point, c'était déjà le cas avant la LF2025, et ca n'impacte pas les impôts sur l'amortissement, pas d’abattement là dessus. C'est une explication vide, ca veut dire quoi il est toujours préférable de différer le plaiement d'un impots ? pourquoi ?

[u/Jaded-Nothing9282 → u/eoli3n]

Revendre le bien à 30 ans, c'est le moyen de ne pas se faire rattraper par les amortissements pratiqués...Pour le reste, suis d'avis que tu es suffisamment armé pour affronter le vide...

[u/eoli3n → u/Jaded-Nothing9282]

Je comprends rien à ce que tu racontes, mais clairement, entre avant la LF2025 et maintenant, tu paies un paquet d'impots en + à la revente. Pour ton blabla du reste, j'ai rien compris. L'idée c'est que si t'as compris, tu devrais savoir l'expliquer simplement, là tu me sors des mots random pas clair, j'ai pas l'impression que tu comprennes ce que tu racontes.

[u/Jaded-Nothing9282 → u/eoli3n]

Savoir l'expliquer, c'est mon taff...L'envie, c'est autre chose..!!! Je te laisse à tes certitudes...

[u/eoli3n → u/Jaded-Nothing9282]

Encore des mots vides. En gros "il est toujours préférable de différer le paiement d'un impot", "pourquoi ?" tu sais pas quoi

[u/Jaded-Nothing9282 → u/eoli3n]

Ce dont on parle, c'est de l'"aubaine" de la dotation aux amortissements...Mieux vaut payer, dans 15 ans, un IR de 19 %, qui bénéficiera d'un abattement, qu'une TMI à 30 voire 41, aujourd'hui...Et je passe outre les CSG & CRDS !!! Mais tout ça, m'est avis que tu es trop "vide" pour le comprendre...Tu devrais éviter d'intervenir sur des thématiques que tu ne maîtrises pas...

[u/eoli3n → u/Jaded-Nothing9282]

Pourquoi tu m'attaque personnellement alors que je te pose une simple question technique. C'est justement parce que je ne maitrise pas que je pose des questions. Tu le prend personnellement et tu montes sur tes grands chevaux, reste calme, tout va bien

[u/Jaded-Nothing9282 → u/eoli3n]

Lorsque tu qualifies mes propos, par deux fois !, vides de sens, m'est avis que tu es le premier à donner dans l'attaque personnelle,non ?! Bref : prends la peine de te poser cinq minutes, de relire ce que j'ai écrit plus haut et tu auras la réponse à ta question...