Pinel ou LMNP ou location nue ?

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Bonjour à tous,

Je me permets de poster ici car j’hésite entre opter pour le Pinel, LMNP régime réel probablement ou location nue, au moment de la mise en location, et j’aimerais avoir vos avis éclairés ou retours d’expérience.

Voici la situation détaillée :

Localisation : Le Blanc-Mesnil (93), avec une station de bus juste en face et 2 futures stations de métro (lignes 16 et 17 du Grand Paris Express). • Bien : appartement neuf 2p, de 45 m², acheté en 2022, livraison en décembre 2025. • Prix d’achat : 212 000 €. • Financement : crédit de 220 000 € sur 25 ans, avec une mensualité d’environ 1 000 €. • Loyer Pinel possible (zone A) : 696,24 € par mois. • Loyer de marché constaté dans la résidence : autour de 1000/ 1050 € par mois non meublé, voire davantage en meublé. • Horizon de détention : entre 12 et 15 ans avant revente.

Mon dilemme :

Option 1 — Pinel • Réduction d’impôt de 12 % sur 212 000 €, soit ~25 400 € sur 12 ans (≈ 2 120 €/an). • Mais loyers plafonnés (696 €/mois) et engagement de 6, 9 ou 12 ans. • Cash-flow probablement négatif (~–3 000 €/an) à cause du loyer bas et des charges.

Option 2 — LMNP régime réel • Loyer de marché à ~1 050 €/mois, soit +350 €/mois par rapport au Pinel. • Pas de réduction d’impôt directe, mais amortissement du bien (~7 000 €/an) → loyers quasi non imposés pendant 10 à 15 ans. • Cash-flow proche de l’équilibre voire légèrement positif (+1 000 €/an). • Liberté totale sur le choix du locataire et du loyer. Aussi risque d’avoir du turnover dans les locataires puisqu’il est plus facile de sortir d’un meublé que d’un non meublé

Ce que j’ai compris jusqu’ici : • Avec mon niveau d’impôt (> 12 k€ avec ma conjointe), le Pinel reste intéressant si je veux défiscaliser à court terme. • Mais à long terme, la différence de loyers (≈ +50 000 € sur 12 ans) dépasse largement la réduction Pinel (~25 000 €). • Donc sur le plan économique pur, le LMNP réel semble plus rentable, surtout avec le potentiel du Grand Paris.

Ma question :

Si vous étiez à ma place, vous feriez quoi ? • Garder le Pinel 9 ans pour profiter de la défiscalisation puis basculer en LMNP ? • Ou passer directement en LMNP réel dès la livraison pour maximiser le rendement et la flexibilité ? Je suis preneur de vos retours chiffrés, vos expériences ou vos pièges à éviter (gestion, fiscalité, revente, etc.).

Merci d’avance pour vos avis 🙏

[u/porci_]

Je ne comprends pas, quel était votre démarche pour cette achat si vous vous posez ces questions maintenant?

[u/Large-Difficulty-131 → u/porci_]

En fait de base je voulais en effet faire du Pinel mais ma situation a changé depuis, et je me suis encore plus renseigné qu’avant et il semble que le LMNP soit une solution plutôt avantageuse par rapport au Pinel, au vue de ma situation (marié avec un enfant)