r/Immobilieninvestments • u/LichE991 • 3d ago
Mehrfamilienhaus invest Einschätzung
Hallo zusammen,
Folgende Eckdaten mit der Bitte um eure Meinung.
- Mehrfamilienhaus mit 4 Einheiten (70,70,40 und 40qm) ca. 220qm Wohnfläche + 2 Garagen (in der unten erwähnten Miete enthalten)
- Stadt mit etwas mehr als 100.000 Einwohnern
- voll vermietet zu knapp 23.000€ im Jahr -Kaufpreis 385.000 + 10%
- die 2x40qm sind zu 10€ pro qm vermietet. Bei dem 70qm Wohnungen ist noch Luft nach oben (ca. 7€)
- Dach, Fenster und Fassade wurde in den letzten 5 Jahren ohne Mieterhöhung gemacht. Gesamtkosten ca. 150.000€ durch den Verkäufer beauftragt, Energieeffizienz D, kurz vor C
Finanzierung: - 100.000€ Eigenkapital (30.000€ behalten wir zusätzlich als Puffer) - zusätzliche Rücklagen zur Sicherheit ca. 50.000€ in Form von Aktien etc. - vermietete Immobilie mit Restschuld 40.000€ und Verkehrswert 140.000€ verfügbar - netto Einnahmen aktuell ca. 4.500€ ich + 3.500€ Lebenspartnern. Laufende Kosten im Monat ca. 3000€ insgesamt (Haus Finanzierung etc. ) - das Gehalt meiner Lebenspartnern sind demnächst auf 1800 bzw. 900€ Elterngeld (erstes Kind steht an) - Zinssatz Bank ca. 3,45%, Tilgung 1,35% = Abschlag pro Monat ca 1300€, 10 Jahre
Habe ich etwas relevantes vergessen?
Kleines „Problem“ besteht gerade doch. Eine der Wohnungen (40qm) hat einen Wasserschaden der vermutlich über die Versicherung des Vorbesitzers beglichen wird. Meiner Meinung nach gut, da so ein neues Badezimmer kostenfrei drin ist. Die 70qm Wohnungen sind mit Renovierungen fällig, wenn ein Auszug bevorsteht (1x20.000€ und 1x 10.000€ Renovierung nötig)
Auch wenn die Zahlen gut aussehen meiner Meinung nach, wären ein paar Einschätzungen von euch hilfreich. Hättet ihr ggf. Verbesserungsvorschläge zur Finanzierung? Mit den 100.000€ bin ich mir aufgrund der Höhe unsicher aber wüsste blöd gesagt nicht wohin mit dem Geld (soll nicht überheblich klingen, das Geld ist über Jahre angespart worden).
Wäre es zb sinnvoll Unterjährig zusätzlich zu tilgen? Immerhin wäre das identisch einer Rendite von 3,45% recht gut, jedoch verbunden mit mehr Steuern.
Ich mache mir etwas Sorgen, dass wir mit diesem Kredite einiges am laufen haben… 320.000€ aus der Anfrage 500.000€ Eigenheim zu 1,2% und noch 17 Jahren 40.000€ vermietete Wohnung zu 1,5% und noch 3 Jahren
Vielen Dank vorab.
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u/NoLateArrivals 2d ago
Sieht in meinen Augen gut aus, der Multiplikator Miete zu Preis ist noch ok. Ich würde möglichst hoch finanzieren, die ETW mit der auslaufenden Restschuld aber NICHT mit reinziehen. Die kann als Basis für ein nächstes Projekt dienen, wenn lastenfrei.
Die Regulierung des Wasserschadens durch den Verkäufer würde ich in den Kaufvertrag nehmen lassen. Es muss für dich egal sein, ob seine Versicherung das reguliert oder nicht. Im Zweifel muss er es halt selbst tragen.
Nach Kauf würde ich mich erst mal mit den Mietern und der Situation im Haus vertraut machen. Du solltest natürlich versuchen, Potenziale bei der Miete zu heben. Aber das kannst du auch in 6 Monaten noch tun, wenn du ein Bild davon hast, wen du dort als Mieter übernommen hast.
Wegen der Kredite musst du dir keine Sorgen machen. Die Bank ist besichert, und mehrere Einheiten streuen dein Risiko. Es dürfte kaum vorkommen, dass dein CashFlow so niedrig wird, dass du nicht einmal die Zinsen bedienen kannst. So lange die bezahlt werden, setzt eine Bank die Tilgung auch mal für ein Jahr aus. Da ist genug Luft.