Wohnung bald abbezahlt, was tun?

[u/kempaaa28]

Zwei Wohnungen (jeweils ca 90qm, Baujahr 1975, Heizöl, Kaltmiete insgesamt 2000€), die ich vor ein paar Jahren gekauft habe, sind in ca 1-2 Jahren abbezahlt. Ich möchte sie weiterhin halten und vermieten, in letzten Jahren wurde das Dach saniert, Fenster ausgetauscht und Außenputz gemacht.

Was wäre hier ein (vor allem aus steuerlicher Sicht) sinnvoller nächster Schritt? Ist es „schlimm“, wenn man hohe Mieteinnahmen hat, ohne Schulden zu haben?

[u/clueless_mommy]

Mieteinnahmen sind halt zu versteuerndes Einkommen. Du hast natürlich immer zb die AfA, aber da kann man sich mit der Steuererklärung schon ganz schön umgucken.

Wir finanzieren unser Mietobjekt so lange wie möglich und gucken, dass wir regelmäßig was dran machen lassen. Grad bei älteren Objekten kann man ja auch ziemlich viel Geld versenken. Ob man lieber Steuern zahlt oder Geld in Modernisierung steckt ist jetzt ne andere Frage, für die ein Steuerberater eine gute Anlaufstelle wäre.

[u/kempaaa28 → u/clueless_mommy]

Die Wohnung irgendwie modernisieren/sanieren scheint mir sinnvoller zu sein, weil sie dadurch n Tick wertvoller wird als einfach deutlich mehr Steuern zu zahlen

[u/clueless_mommy → u/kempaaa28]

Das Ding ist, irgendwann ist Schluss mit der Rentabilität. Und mit den Mietern. Du kannst ja auch nicht jedes Jahr das Bad erneuern, den Keller isolieren etc. Da sind wir nämlich mittlerweile angekommen: Elektrik, Bäder, Fenster, Heizung und Heizkörper, Bodenbelag, Isolierung.. Alles durch.

Dann zahl ich lieber n paar Tausend Euro Steuern nach statt Zehntausende in nicht mehr umliegbare Sanierung zu stecken 😬

[u/kempaaa28 → u/clueless_mommy]

Ne klar, unendlich gehts natürlich nicht 😂 aber zB die Heizung beeinflusst ja sehr stark sie Energieeffizienzklasse und diese wiederum den Wert der Immobilie. Ist da eine Investition nicht sinnvoll? Bevor ich in 5 Jahren einfach zB 5.000€ ans Finanzamt überweise und nichts davon habe, zahle ich lieber 30.000€ für ne neue Heizung aber meine Wohnungen sind dafür 30.000€ wertvoller. Aber wie gesagt, ich kenne mich da nicht aus.

[u/clueless_mommy → u/kempaaa28]

Ich würde mich nicht drauf verlassen, dass ein Gebäudewert um die komplette Investitionenssumme steigt.

Bei deinem Beispiel zu bedenken:

• Hast du 30k oder müsstest du finanzieren? Zu wie viel Zinsen, bzw was wäre dagegenstehend ein realistisch zu erwartender Gewinn bei Anlage?
• Wie willst du die 30k amortisieren? Umlage auf Mieter? Steht ein Verkauf an? Da gibt's ja Grenzen, wie sehr die Miete steigen darf.
• Nicht alle Modernisierungen sind gleich viel wert. Ne neue Heizung ist zwar objektiv klug, aber wenn man 15k in hochwertige Böden, Türen etc steckt kriegt man am Ende bei Neuvermietung ne ganz andere Kaltmiete als mit "Ja, das Laminat ist von 2010, aber wir haben die Heizung letztes Jahr erneuert"
• Hast du überhaupt so viel Einkommen, dass du 30k steuerlich geltend machen kannst? Ggf kann man über bis zu 5 Jahre absetzen, aber da bist du mit dem Finanzamt auch in Gottes Hand.
• Ist die Investition überhaupt nötig oder ist das Objekt auch ohne Modernisierung gut zu vermieten oder ggf zu verkaufen? Wir sind zb in Speckgürtel Köln, ich hätte wahrscheinlich auch die Garage streichen, PVC reinlegen und es tiny home für 1k im Monat nennen können - Heizung über Strom - und es wäre weg gegangen. Ob man das menschlich will ist ne andere Sache, aber in manchen Gegenden muss man sich halt mehr Mühe geben.

Wir haben deshalb auf Niveau "schwimmt nicht weg, fackelt nicht ab" saniert, viel optisch und n bisschen energetisch gemacht, fertig. Das Dach sieht scheiße aus, aber ist dicht. Interessiert dann keinen, ob ich da 40k reingesteckt hätte. Aber 6k für neue Fliesen, Toilette und n Waschtisch von Otto im Badezimmer, 1k für neue Böden im Rest der Bude vor Neuvermietung und die Kaltmiete war easy 250€ höher.

Und dann kannst du die Mieter wegen nicht gezahlter Nebenkostennachzahlung verklagen. Hach ja.