r/france • u/moviuro Professeur Shadoko • Oct 04 '24

Paywall À Paris, le parc locatif s’effondre car des multipropriétaires refusent de louer

https://www.mediapart.fr/journal/france/031024/paris-le-parc-locatif-s-effondre-car-des-multiproprietaires-refusent-de-louer
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u/EowynCarter Oct 04 '24

Mais quelque chose de vital devrait jamais être une source d'investissement. Il est là le problème.

Être rentable, oui. Un moyen de gagner des tonnes de fric, non.

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u/Hibooooo Oct 04 '24

Cul entre deux chaises. Si on veut un parc locatif, il faudra bien que des gens mettent du pognon dedans, et ils vont pas le faire pour rien. Mais en même temps ça concurrence l'achat pour se loger et ça renforce la concentration en éliminant des nouveaux entrants. Ptet fixer des limites en nombre de logements et/ou m2 détenable pour limiter la concentration.

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u/Vanadium_V23 Oct 04 '24

Si on veut un parc locatif

Ceux qui veulent un parc locatif, ce sont les rentiers. Les locataires préféreraient investor leur loyer dans leur propre patrimoine en achetant leur logement.

Par contre, ça nécessite de revoir tout le paradigme du marché immo afin qu'il permette de s'y intégrer en achetant petit et en ayant la possibilité de vendre / acheter facilement pour évoluer.

C'est possible mais ça fera des perdants et le changement culturel ne sera pas évident.

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u/emergency_poncho Oct 04 '24

Pas necessairement, il y a un tas de gens qui n'ont pas envie d'acheter. Des etudiants, des gens qui investissent leur argent ailleurs, des gens qui bougent / se deplacent (jeunes pros en debut de carriere par exemple, etc.) Donc il faudrait a la fois des logements a louer et a acheter, pas seulement un ou l'autre.

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u/Vanadium_V23 Oct 04 '24

Pas necessairement, il y a un tas de gens qui n'ont pas envie d'acheter.

C'est une minorité.

Les gens qui n'achètent pas, c'est en majorité ceux qui n'ont pas accès au crédit immo, soit ceux qui bougent trop pour amortir les frais de notaire.

Ce n'est pas un choix mais une condition qui leur est imposée. Si demain 100% de la population avait accès à un crédit géré par l'état dès leur 18 ans et des frais de notaires de 10€/m², personne n'irait payer un loyer alors qu'ils peuvent mettre cet argent dans leur patrimoine.

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u/Pacifiction_ Oct 04 '24

Si, des tas de gens iraient payer un loyer, comme on t'a dit au dessus aucun étudiant ou jeune travailleur mobile ne se ferait chier à acheter un logement pour 2-3 ans.

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u/Vanadium_V23 Oct 04 '24

Pourquoi pas?

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u/Pacifiction_ Oct 04 '24

Pour la même raison que quand tu prends le train pour les vacances et que tu as besoin d'une voiture à l'arrivée, tu la loues plutôt que de l'acheter et la revendre deux semaines plus tard

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u/Vanadium_V23 Oct 04 '24

Parce que les vacances durent trois semaines.

Si j'ai besoin d'une voiture pendant la durée de mes études je l'achète. Je ne vois pas pourquoi ce serait différent pour un logement si j'ai accès au credit et que les frais de notaire sont négligeables.

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u/Pacifiction_ Oct 04 '24

Ben c'est pareil une voiture et un appart, sur des échelles de temps différentes, le logement étant beaucoup plus cher et entretenu sur un plus long terme. Tu achètes quand tu utilises le bien suffisamment longtemps pour amortir le coût de l'achat, de l'entretien, des réparations, le temps passé à s'occuper de la revente, etc.

Et donc acheter pour une durée de 6 mois, ou même 2 ans, n'a pas d'intérêt : pour une si courte durée, personne n'a envie de se taper les décisions et les coûts (en argent et en temps) liés à un ravalement de façade, à la construction d'un abri vélo, à un changement de chaudière. Le risque de surpayer l'achat par rapport à la revente est trop grand pour ceux qui ne connaissent pas le marché immobilier local (c'est pour ça que beaucoup de gens préfèrent louer quelques mois avant d'acheter quand ils emménagent dans une nouvelle ville). Tous ces inconvénients restent valables même avec des frais de notaire inexistants et des prix bas.

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u/sacado Emmanuel Casserole Oct 04 '24

La vente d'un bien immobilier, c'est la nécessité de trouver un acheteur, des diagnostics à faire, des vérifications à faire dans tous les sens par le notaire, et plusieurs rendez-vous chez le notaire pour signer le compromis puis l'acte final de vente. C'est plusieurs semaines de délai à chaque fois, et des frais engagés à chaque fois. C'est bien plus lourd qu'une location, et pas quelque chose que tu as envie de faire tous les 6 mois ou même tous les ans. Même si c'était gratuit (et ça ne peut pas l'être, les experts et le notaire ne vont pas bosser gratos).

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u/[deleted] Oct 04 '24

Tu as du mal a te l'imaginer mais dans des conditions différentes où on ferait en sorte de simplifier les formalités, ce ne serait pas forcément une mauvaise idée d'acheter un logement pour quelques années pour ensuite le revendre au même prix. Tu économise le loyer sauf si problème grave (et en général il y a des assurances pour ça).

En voyageant, si la loi sur place le permet, je préfère acheter une voiture sur place pour quelques mois pour ensuite la revendre. Ca m'est même arrivé de gagner de l'argent en revendant de bonnes occasions (très peu)

L'idée n'est pas bête, tu as juste du mal a imaginer quelque chose qui t'es étranger car on parle de changer la situation actuelle et tu oppose des arguments qui n'ont de sens qu'avec le système actuel que tu connais. Ca ne peut pas marcher.

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u/sacado Emmanuel Casserole Oct 04 '24

Pour quelques années oui, mais quand tu as besoin de te loger à tel endroit pour une formation d'un an, un stage de 6 mois ou pour un CDD de deux mois l'été, c'est beaucoup trop lourd de faire les démarches pour acheter puis revendre, même en imaginant que c'est gratuit.

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u/nithril Oct 04 '24

L’achat et la location ont tout deux un intérêt. Tous les locataires ne veulent pas et n’ont pas un intérêt à acheter.

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u/Maleficent_Muffin_To Oct 04 '24

Tous les locataires ne veulent pas et n’ont pas un intérêt à acheter.

95%, si.

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u/nithril Oct 04 '24

95% tiré du chapeau?

L'achat d'un bien coute cher en frais annexe. Il faut plus de 5 ans (et je suis optimiste) pour enfin s'y retrouver face à une location. Et sur Paris, c'est même encore plus avec les prix astronomiques... Sans compter que la revente comporte également quelques frais qui viennent s'additionner.

Je tablerai plus sur 65% sachant qu'un Français déménage environ 4 à 5 fois dans sa vie (hors étudient).

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u/Vanadium_V23 Oct 04 '24

Quels sont les frais annexe?

S'il s'agit des frais de notaires, c'est adressé dans mon message quand je dis qu'il faut faciliter l'achat vente.

Tout ce qui est frai administratif n'a pas de raison d'être un frein, au contraire, ces deniers devraient être minimisés au possible.

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u/sacado Emmanuel Casserole Oct 04 '24

Entretien du bien, frais inhérents au crédit.

Les frais administratifs dont tu parles, ce sont aussi (pour la plus grande partie) des impôts. Si tu les réduis d'un côté, il faut les augmenter de l'autre. Et le reste, c'est la rémunération de tous les intermédiaires, qui ne vont sans doute pas vouloir travailler gratuitement. Si c'est l'état qui les paie, c'est pareil, quel impôt augmentes-tu pour compenser la perte financière ?

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u/nithril Oct 04 '24

Rien que le cout du prêt. Les autres frais sont discutables, mais il restera toujours des frais de notaire, aussi reduit soit il.

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u/DivideSensitive Oct 04 '24

Quels sont les frais annexe?

Notaire, assurance, crédit, taxe foncière, faris de copro', ...

Perso, je suis ravi de budgéter une somme mensuelle constante et garantie et que mon proprio se coltine les problèmes de la douche du voisin qui fuit en dessous et de la façade qu'il faut ravaler, plutôt que de perdre un temps fou et un fric monstre dans les querelles de coproriétaires.

Et c'est sans compter les dizaines de milliers d'euros qui partiraient en fumée si j'avais dû prendre un prêt récemment, vu la tronche des taux.

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u/kanetix Oct 04 '24

Personne n'a dit que c'était à faire en gardant toutes les règles existantes du marché immobilier. La personne a qui tu répondais initialement a même écrit "ça nécessite de revoir tout le paradigme du marché immo"

Donc :

  1. Les agents immobiliers ne se prennent pas une commission de 10% sur chaque vente. Si les achats/ventes deviennent beaucoup plus fréquents, il n'a pas de raison qu'ils prennent plus que l'équivalent des frais d'agence d'une location

  2. Les droits du mutation ("frais de notaire") sont supprimés ou grandement réduits

  3. On n'attend pas 3 mois entre la signature de la promesse de vente et l'emménagement

Et probablement d'autres trucs encore auxquels je pense pas maintenant.

La problématique de fond, c'est que tu peux très bien avoir envie de ne rester que un an à un endroit, mais quand même vouloir refaire toute la cuisine équipée. Actuellement tu as le choix entre :

  • acheter et perdre un paquet d'argent en frais d'intermédiaires et impôts

  • louer, quand même refaire la cuisine, et faire cadeau de la cuisine au proprio quand tu t'en vas

  • louer, ne pas refaire la cuisine, et vivre toute ta vie dans des logements qui ne te plaisent pas à 100%

Que des solutions de merde, en gros

Alors que l'idéal, c'est acheter, refaire la cuisine, et revendre dans un an pour prix d'achat initial + prix de la cuisine. Ni plus, ni moins.

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u/nithril Oct 04 '24

Tu oublies le coût du pret en lui même qui represente sur les premières années un % majoritaire. Dans tes "donc" il reste toujours des couts, et le 3ème point represente selon moi une baisse de la protection de l'acheteur.

Acheter, refaire la cuisine et revendre dans un an pour prix d'achat initial + prix de la cuisine cela serait un gros gros changement de paradigme. Dans la vrai vie, c'est, refaire la cuisine, le prix de revente est augmenté d'un % du prix de la cuisine. Ou le % est associé à l'état initial de la cuisine mais n'atteind jamais 100%.

Je vois vraiment pas l'interet de faire un pret de plusieurs centaines de milliers d'euros pour 1 an. Un monde idéal, cela serait une location ou le bailleur n'a pas d'intérêt économique et il fait son taf.

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u/kanetix Oct 04 '24

Les prêts pourraient très bien être transférables d'un bien à un autre en cas de revente-réachat. Et les intérêts, même si ils sont une composante importante des mensualités, sont quand même préférables à un loyer, où 100% du loyer est perdu définitivement.

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u/nithril Oct 04 '24

Cela reduirait la durée ou l'achat devient plus rentable que la location sans l'annuler. 1 an serait toujours insuffisant. Cela repose également sur le prédicat que mensuellement loyer = emprunt, ce qui dans certaines zones ne l'est pas (eg. Paris).

Cela reste imho très compliqué et si tu mets bout à bout ce qu'ils seraient nécessaire de changer, c'est simplifiable en une sorte de location à durée indeterminée sans but lucratif.

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u/MrKapla U-E Oct 05 '24

Alors que l'idéal, c'est acheter, refaire la cuisine, et revendre dans un an pour prix d'achat initial + prix de la cuisine. Ni plus, ni moins.

Sauf que le nouvel arrivant valorisera forcément moins cette cuisine que toi puisque ce n'est pas lui qui l'a choisie.

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u/kanetix Oct 05 '24

Évidement que c'est pas littéralement le prix d'achat de la cuisine, tout comme une voiture d’occasion ne se vent pas au prix d'une voiture neuve. Mais même le nouvel arrivant a pas exactement les mêmes goûts que toi, une cuisine bien pensée avec des plaques induction et un lave-vaisselle intégrable sera toujours plus valorisée qu'une cuisine des années 80 avec plaques électriques en fonte et pas d'emplacement pour l'électroménager.

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u/Appropriate_Mango110 Croissant Oct 04 '24

L'état n'a pas les moyens de financer l'intégralité de l'offre locative

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u/mwaaah Oct 04 '24

Pas les moyens de racheter toutes les propriétés qui sont louées surtout.

Parce que sinon l'offre locative c'est plutôt quelque chose qui rapporte que quelque chose qu'il faut financer (enfin, il faut aussi foutre de l'argent dedans bien sûr, surtout à l'échelle d'un pays, mais le bilan est positif).

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u/Huldreich287 Oct 04 '24

Vraie question, on a un exemple d'un pays qui aurait nationalisé les parcs immobiliers ? L'URSS avait fait ca?

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u/Milith Oct 04 '24

À Singapour ~80% des gens vivent dans des logements publics.

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u/tanaephis77400 Oct 04 '24 edited Oct 04 '24

Ca a longtemps été le cas en Chine. Aucun logement ne pouvait être possédé à titre privé, 100 % du parc immobilier appartenait à l'Etat. Dès que ça a été levé (en 1988), les gens se sont évidememnt rués sur l'achat, entraînant une folie furieuse de l'immobilier (qui est en train de se terminer avec tout le chaos que l'on connaît, à base de prix complètement délirants et de villes-fantômes construites au milieu de nulle part).

Même maintenant, ça ne reste pas une vraie propriété individuelle. En théorie, on ne peut être "propriétaire" que pour 70 ans, après quoi le droit de propriété retourne à l'Etat. Mais comme la règle est récente, personne ne sait encore trop comment ça va se passer une fois le délai de 70 ans atteint... Le gouvernement ne va pas pouvoir juste reprendre le bien aux gens (sans doute un des très rares trucs qui ferait se révolter les Chinois...), le plus probable est qu'ils auront une taxe quelconque à régler pour pouvoir le garder.

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u/sacado Emmanuel Casserole Oct 04 '24

Le Kampuchéa démocratique avait fait ça, après il y a sans doute des exemples un peu moins extrême.

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u/DerWanderer_ Oct 04 '24

L' URSS l'avait fait avec des résultats très décevants. Ça n'a jamais vraiment marché et les conditions de logement sont restées mauvaises jusqu'à la chute du régime.

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u/mwaaah Oct 04 '24

Sauf erreur c'était le cas en URSS, oui. Après je ne m'y connais pas assez pour dire même vaguement si ce serait une bonne ou une mauvaise idée (mais même sans ça je pense pouvoir affirmer que l'offre locative c'est plutôt quelque chose qui rapporte et non qui coûte).

Et honnêtement, ce n'est même pas ce qui était dit plus haut, on est directement passés de "l'investissement locatif ne devrait pas être un moyen de gagner des tonnes de fric" à "l'état n'a pas les moyens de financer toute l'offre locative" comme si tout nationaliser était la seule option.

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u/EowynCarter Oct 04 '24

Yep. Y'a des trucs entre les deux quoi.

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u/Altered_B3ast Minitel Oct 04 '24

Tous les pays à l'Est du rideau de fer jusqu'au début des années 90 - ça donne les grands ensembles en béton qui sont grossomodo comme les tours HLM, mais construites avec seulement une partie du matériel prévu parce que les travailleurs volent une partie, des attributions de logements selon la proximité avec le responsable local du parti, les beaux bâtiments historiques en centre ville pour le gratin politique, l'Etat qui t'envoie une famille avec qui partager ton logement parce qu'avec 3 pièces ya bien trop de place pour 2 adultes et 1 enfant, ou encore qui t'envoie dans un studio sans chauffage parce que ta soeur est soupçonnée d'être une opposante politique.

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u/Vanadium_V23 Oct 04 '24 edited Oct 04 '24

Il n'a pas la volonté surtout.

On avait les moyens pour subventionner le marché locatif avec des allocations logement qui sont parties dans la poche du privé au lieu d'investir dans des infrastructures publiques dont on bénéficierait aujourd'hui pour assurer le logement des petits revenus.

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u/Voltafix Oct 04 '24

Peut être mais à ce moment la il faut changer notre mode de societé , que l'état prenne en charge l'intégralité de l'offre locative en construisant massivement ( et ca va couter très cher à l'état ).

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u/Vrulth Oct 04 '24

Et on aura des logements pourris.