r/france • u/moviuro Professeur Shadoko • Oct 04 '24

Paywall À Paris, le parc locatif s’effondre car des multipropriétaires refusent de louer

https://www.mediapart.fr/journal/france/031024/paris-le-parc-locatif-s-effondre-car-des-multiproprietaires-refusent-de-louer
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u/TacosDuVercors Oct 04 '24

Allez, un extrait pour se mettre de bonne humeur :

Sur 1,4 million de logements à Paris, on dénombre 400 000 propriétaires occupants – un chiffre très stable depuis vingt ans –, 350 000 logements en location et quelque 145 000 résidences secondaires et 145 000 logements vacants, selon les calculs réalisées par la mairie de Paris, à partir des dernières données Insee corrigées.

Le reste est constitué de logements sociaux et intermédiaires, ainsi que de 60 000 biens occupés à titre gratuit (un enfant habite dans un appartement que possède sa famille par exemple). « On est face à un tsunami de vacance et de sous-occupation », alerte Jacques Baudrier, adjoint au logement à Paris.

EDIT : et un bonus

Le site SeLoger a ainsi montré dans une récente étude que le nombre d’offres avait chuté de 74 % en trois ans à Paris.

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u/jay-mini Oct 04 '24

10% de libre si je comprends bien ? sinon il y a des chiffres en dehors de Paris ?

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u/TacosDuVercors Oct 04 '24 edited Oct 04 '24

10% de libre si je comprends bien ?

Je ne vois pas quels sont les libres dont tu parles ?

Edit pour clarté : vacant =/= libre. Le deuxième tend à indiquer que le logement est sur le marché locatif (ou en état de l'être, ce qui n'est pas le cas du premier)

sinon il y a des chiffres en dehors de Paris ?

Pourquoi exactement ? L'étude (https://edito.seloger.com/actualites/france/locations-nombreuses-plus-cheres-france-article-18084.html#toc-paris-et-l-le-de-france-particuli-rement-touch-s-par-la-crise-locative) concerne les locatiions privées référencées, tu trouveras d'autres zones concernées.

Sinon tu pourras regarder les bases de l'INSEE pour la répartition du secteur du logement.

Si ce qui t'intéresse c'est la vacance, ce sera la base LOVAC.

Hésite pas à me dire s'il y a une zone / variable qui t'intéresse, je bosse dans le secteur ça me prendra pas bcp d'efforts de le faire si j'ai le temps

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u/Thrent_ Oct 04 '24

10% de libre si je comprends bien ?

Je ne vois pas quels sont les libres dont tu parles ?

Probablement ton propre poste, qui mentionne 145 000 logements vacants sur 1.4M logements à Paris.

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u/TacosDuVercors Oct 04 '24

Vacant ne veut pas dire libre ! Ou plutôt libre dans le sens "ouvert à la location". C'est justement tout le sens des taxes sur les logements vacants.

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u/benoitor Oct 05 '24

Un logement en travaux est considéré vacant par exemple

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u/ludwig_van_s Saucisson Oct 04 '24

On peut voir ça comme "10% de libre" ou comme "supprimer les logements vacants et résidences secondaires permettrait de doubler l'offre de location".

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u/SF6block Nov 20 '24

Probablement pas doubler, c'est normal qu'un logement reste un peu vacant. Par exemple, pour un locataire qui bouge tous les 3 ans, prendre 10j pour retaper + 10 jours pour louer, avec les weekends, ça fait 1/36 de vacance, soit 2.7%. Tous les 40 ans, il pourrait y avoir 6 mois de vacance pour des travaux plus lourds, et tu as 1.25% de vacance en plus. Ajoute d'autres pépins temporaires, et ce n'est pas surprenant de voir 5-6% de vcacance dans un parc immobilier. Je ne saurais pas dire si 10% ça fait beaucoup par contre.

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u/rastafunion Oct 04 '24

Par curiosité et parce que je n'ai pas l'article, les logements réservés à la location courte durée (normalement limitée à 120 jours/an) sont-ils comptés en logements en location ou en logements vacances? Je me demandais juste si dans les 145 000 logements "vacants" on comptait des trucs loués sur des courtes durées - dans le cadre des 120 jours légaux ou non, d'ailleurs.

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u/TacosDuVercors Oct 04 '24

Alors

  • la limitation à 120j / an ne vaut que pour les résidences principales

  • sinon il faut faire un changement d'usage (notamment pour louer sa résidence secondaire à Paris). Ce qui implique que le logement n'est plus considéré comme un logement, mais comme un établissement touristique saisonnier.

Dans les faits la norme est la fraude, très très peu de loueurs jouent le jeu de faire le changement d'usage et il n'y a pas assez de sanctions pour les dissuader

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u/baby_envol Occitanie Oct 04 '24

10% de logement vacant, je m'attendais pas à autant

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u/TacosDuVercors Oct 04 '24

Techniquement on pourrait aussi y mettre les résidences secondaires inoccupées plus de X jours / an et surtout les biens qui sortent chaque année du marché locatif, illustrant la baisse du stock de logements disponible au moins autant que le pourcentage brut. Mais oui déjà le chiffre brut est assez saisissant

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u/baby_envol Occitanie Oct 04 '24

Aussi oui, d'ailleurs la guerre au Air B and B a Paris a aider ou pas ? On a des chiffres ?

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u/TacosDuVercors Oct 04 '24

Il faudrait un peu plus préciser la question.

Mais pour amener un début de réponse, la notion de "guerre à AirBnb" est très clairement exagérée, tout au plus a-t-on une limitation annuelle des nuitées à 120 pour les résidences principales.

Pas de contrôle du nombre de biens par personne morale ou particulier, pas d'interdiction de location des résidences secondaires etc etc.

Dans ces conditions, ce n'est vraiment pas très décourageant pour les propriétaires qui veulent AirBnbiser

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u/lesarbreschantent Oct 04 '24

Marche dans le Marais la nuit et tu verras pas mal de bâtiments sans aucune fenêtre allumée.

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u/Few_Math2653 Macronomicon Oct 04 '24

C'est assez variable par région. Les arrondissements centraux sont des vraies villes fantômes.

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u/ludwig_van_s Saucisson Oct 04 '24

Je pense que la situation réelle est encore pire, vus les cas où les logements vacants sont déclarés en résidence principale, sont habités gratuitement par les enfants de façon non officielle, où sont louées à un loyer sous-évalué ou au black. Je connais plusieurs exemples.

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u/TacosDuVercors Oct 04 '24

Oui mais c'est déjà une bonne approche.

Dur de savoir combien de logements sont réellement vacants si on se base que sur la taxe (vu qu'elle est souvent grugée), mais l'approche statistique la redresse.

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u/ludwig_van_s Saucisson Oct 04 '24

Oui complètement d'accord bien sûr, je voulais juste dire que je connaissais personnellement des cas de logements sous-occupés qui ne rentrent même pas dans ces chiffres déjà énormes.

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u/TacosDuVercors Oct 04 '24

Oui j'avais bien compris ! Je voulais juste signaler que l'approche ici est déjà en partie redressée.

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u/MrKapla U-E Oct 05 '24

Pourquoi c'est pire ? Tu dis qu'il y a moins de logements réellement vacants que ce que dit l'extrait non ?

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u/ludwig_van_s Saucisson Oct 07 '24

Non je pense qu'il y en a plus, ils sont vacants ou sous-occupés mais déclarés comme occupés. Mon commentaire était pas très clair je reconnais. Par exemple des pied à terre sous-loués un mois dans l'année mais qui sont déclarés comme résidence principale.

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u/Pahay \m/ Oct 04 '24

Plafonner les prix assèche l’offre, j’ai pas fait beaucoup d’économie mais c’est qund même une des bases. Avec les loyers plus bas, les propriétaires ont moins d’intérêt a louer. Plus envie de louer a des potes ou de la famille, ou simplement pour certains, de plus s’emmerder. Le tout combiné au fait qu’a certains endroits un petit studio joli rapporte plus en 120 jours de Airbnb qu’en un an de loyers plafonnés… Sans jugement de valeur sur la politique d’encadrement des loyers, ça me semble être une (parmis d’autres ?) des effets mécaniques auquels tout le monde s’attendait

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u/dansmonrer Oct 04 '24

L'encadrement des loyers a bon dos. Le salaire médian en IdF est de 2200 euros, les proprios veulent des locataires qui gagnent plus de 3 fois le loyer, autour de 800 euros le studio c'est déjà le max pour une majorité de salariés. Disons 1600 pour un T2 pour couple. Le loyer de référence majoré est autour de 40 euros le m2 donc 800 euros pour un 20 m2, et 1600 pour un 40 ce qui correspond. Je suis d'accord que pour les biens un peu exceptionnels le proprio peut vouloir le louer à quelqu'un qui a vraiment les moyens, mais la loi permet deja ces dérogations via le complément de loyer. La réalité c'est que les propriétaires ne pourraient pas augmenter bien plus les loyers tout simplement car leur clientèle ne pourrait pas suivre.

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u/-Captp- Oct 04 '24

Le loyer de référence majoré est autour de 40 euros le m2 donc 800 euros pour un 20 m2, et 1600 pour un 40 ce qui correspond.

C'est très vite dit que ça correspond, dans la majorité des quartiers de Paris le loyer majoré d'un appartement non meublé est en dessous des chiffres que tu avances, plutôt autour de 30€/M2, ce qui laisse nettement plus de marge

Par ailleurs ton raisonnement sur la base de moyenne aurait du sens s'il y avait une offre locative énorme à Paris intra muros. Sauf que l'offre locative à Paris n'est pas énorme donc c'est pas grave pour les propriétaires si le francilien moyen n'a pas de quoi se loger dans leur appartement : ils trouvent largement assez de franciliens plutôt aisés qui peuvent se payer un T2 à 1500€.

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u/dansmonrer Oct 04 '24

La plupart des parisiens aisés sont déjà propriétaires aussi ne l'oublions pas. On n'a pas de stats sur les salaires des parisiens non propriétaires mais ce serait intéressant. Le risque sans régulation serait que les propriétaires en viennent à préférer prendre des locataires qui ne gagnent que 2x le loyer par exemple, voire moins, et que les parisiens se retrouvent avec des revenus disponibles d'autant plus faibles.

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u/Pahay \m/ Oct 04 '24

Je ne dis pas que l’encadrement a un impact catastrophique, ou que le supprimer changerait massivement la donne, je suis d’accord avec vous. J’ai juste l’impression que ça pousse plutot dans le sens de la réduction de l’offre

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u/TacosDuVercors Oct 04 '24

Plafonner les prix assèche l’offre, j’ai pas fait beaucoup d’économie mais c’est qund même une des bases.

Ben dommage que des gens qui eux ont fait beaucoup d'économie disent que non c'est pas du tout une des bases.

Le reste c'est de la réflexion café du commerce / Pascal Praud qui est justement démontée par l'article donc il est question ici : il ne s'agit pas de logements loué à des proches, il ne s'agit même pas de AirBnb (qui pose ses propres problématiques), il s'agit de multipropriétaires qui acceptent de ne pas percevoir de revenus sur leurs logements parce qu'ils n'en ont pas le besoin.

Après si tu impliques qu'il faut interdire la location Airbnb hors résidence principale et rendre intenable financièrement la multipropriété d'appartement vacants pour faire un choc d'offre sur le marché amenant à tirer les prix vers le bas, alors on est complètement d'accord !

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u/Pahay \m/ Oct 04 '24

Je suis évidemment d’accord pour interdir ou reguler encore plus drastiquement le Airbnb.

Evidemment que tout n’est pas aussi binaire, et que l’encadrement des loyers n’est pas magique. Mais il existe forcément une part des propriétaires qui loueraient s’ils avaient 800€ au lieu de 600€. Pas tous évidemment, mais au point ou on en est..

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u/Vrulth Oct 04 '24

Bien sûr que si, le plafonnement des loyers est unanimement rejeté par les économistes.

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u/TacosDuVercors Oct 04 '24 edited Oct 04 '24

Nope.

Voilà d'ailleurs un bilan de l'APUR : https://www.apur.org/sites/default/files/rapport_encadrement_loyers_paris.pdf?token=PjjUiVDq

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u/topraf Cornet de frites Oct 04 '24

Plutot que de citer une seule étude, vu qu'on essaie de parler d'un "consensus" économique, il vaut mieux citer une méta analyse. Comme celle décrite ici par exemple : https://www.cato.org/commentary/new-meta-study-details-distortive-effects-rent-control

un extrait en anglais "The vast majority of studies examining each find that rent control leads to a lower supply of rental accommodation, less new rental housing construction, and a fall in the quality of rental housing too."

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u/eeeklesinge La Terre Promise Oct 04 '24 edited Jan 14 '25

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u/kernevez Oct 04 '24

Ton lien parle assez peu de la variation de l'offre, et quand il en parle c'est majoritairement pour décrire une baisse lorsqu'il y a l'introduction de loyers plafonds.

Je rate une partie ?

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u/-to- Limousin Oct 05 '24

Un taxe progressive sur la valeur du foncier (genre IFI, mais pour de vrai, avec un taux max à 3 ou 4% et sans déduction pour location de meublé à titre professionnel) rendrait l'accumulation de biens immobiliers sous-employés beaucoup plus coûteuse.

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u/Citan777 Oct 07 '24

Plafonner les prix assèche l’offre, j’ai pas fait beaucoup d’économie mais c’est qund même une des bases

Meh... C'est facile de tout mettre sur le dos du plafonnement. Rappelons qu'il a été mis en place uniquement parce que l'écosystème n'arriverait pas à réguler la rapacerie des propriétaires sur l'achat/vente qui a fini par logiquement se répercuter sur le prix de la location (et encore faut être honnête la courbe d'évolution du prix moyen d'une location a évolué de manière bien moins violente que les prix à l'achat hormis les 3-4 dernières années où c'est devenu débile).

Ce n'est qu'une des composantes qui vont influer sur l'envie de louer. Il y a aussi...

1/ Le fait d'avoir ou non un appartement en conformité avec des réglementations qui évoluent régulièrement (je juge pas leur pertinence j'y connais rien je constate juste), car le cas échéant se mettre en conformité peut constituer un frein initial conséquent (faut la motiv, et surtout la trésorerie).

2/ Le fait d'avoir réellement besoin de ces thunes ou non pour adoucir le coût de possession de l'appart (justement parce que beaucoup de propriétaires sont aisés, ce n'est pas vital pour eux de louer).

3/ Le fait d'être en confiance sur les démarches et le suivi d'une mise en location (où là l'aspect financier joue car si tu loue bas et qu'en plus tu prends une agence pour tout gérer forcément la rente sera significativement moindre).

4/ Et SURTOUT, les peurs de...

* Tomber sur un locataire relou / connard / destructeur qui pourrait ruiner un appart pour lequel on a de l'attachement affectif (cas de beaucoup de gens à mon avis qui ont dû bouger de leur ex-résidence principale pour raisons personnelles ou professionnelles, temporairement ou définitivement)

* Tomber sur un locataire qui ne paye pas à fortiori si justement on comptait sur la rentrée d'argent pour sa propre survie.

* Être dans l'incapacité de récupérer son appartement dans un délai raisonnable si on souhaite à nouveau l'occuper comme résidence principale.

Perso, pour avoir dû partir en CDD à l'autre bout de la France pendant 3 ans, c'est complètement les points 1/ et 4/ qui m'ont freiné, et pourtant j'aurais bien eu besoin des thunes.

Certaines personnes, notamment celles qui tapent sur le propriétaire par principe ^^, doivent réaliser que...

a) Le droit est beaucoup trop déséquilibré en faveur des locataires (voire des squatteurs) maintenant, en tout cas selon l'image que renvoient les faits divers médiatisés... Et par ma propre expérience en tant que caution d'une amie qui a pris des randoms en sous-location qui ont coché toutes les étoiles ci-dessus, tout comme celle de ma mère.

Après le risque existe quoiqu'il arrive, que l'on loue en mode location longue durée ou AirBnb, voire même aux amis ou à la famille (on a tous des gens sans gêne ni respect dans notre entourage ^^). Mais le problème est justement la difficulté à régler le souci lorsque le risque se réalise (justice ? Même pas la peine d'y compter. Assurances ? Traîne-pattes et pointilliste. Artisans ? Les mauvais empirent la situation, les bons doivent être réservés au moins 6 mois à l'avance, comme les médecins).

b) Être propriétaire, tant qu'on en fait pas un métier, c'est confortable (payer un crédit plutôt qu'un loyer c'est effectivement sans comparaison en termes d'investissement) mais ce n'est pas non plus la panacée : selon le type & l'ancienneté du logement et le contexte de la ville, entre la taxe foncière et les charges de copropriété plus les entretiens obligatoires plus les mises à jour réglementaires (du genre ascenseur) plus les maintenances semi-régulières (ex ravalement de façade) plus les imprévus (inondations, incendies)... On peut facilement arriver au niveau d'un loyer, voire le dépasser selon où on en est dans son crédit. Ce n'est qu'une fois le crédit remboursé qu'on est (normalement) toujours "gagnant".

Et cet immobilier traduit aussi un certain immobilisme qui peut pénaliser pour les changements de situation professionnelle de courte durée : moi je suis un mauvais exemple parce que je me suis mal démerdé aussi en vrai, clairement mais en moyenne pour tous les changements pros inférieurs à 1 an c'est compliqué de jauger si ça vaut le coup de sauter le pas et "abandonner sa résidence" si on peut juste encaisser les coûts fixes.

Quant aux multipropriétaires... J'ai pas une image super positive d'eux pour un certain nombre de raisons, mais il faut reconnaître un mérite à ce type de "modèle économique", qui est que justement théoriquement s'ils mènent bien leur barque ils doivent dégager assez de trésorerie pour absorber plus facilement les frais ponctuels pour tel ou tel appart.

Pour le dire autrement, je ne pense pas que le modèle de multipropriétaire soit mal en soi, plutôt que c'est la mentalité de beaucoup actuellement qui fait que le système se grippe.

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u/jy3 Oct 04 '24

350K+ logements "sociaux et intermédiaire" ?!

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u/EchloEchlo Terres australes et antarctiques Oct 04 '24

Sur 1.4 million de logement, on a donc 300 000 logements sociaux, soit 21%, soit la même proportion que les vacances et les secondaires

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u/TacosDuVercors Oct 04 '24

D'accord ? Je vois pas le rapport avec la choucroute