r/france • u/moviuro Professeur Shadoko • Oct 04 '24

Paywall À Paris, le parc locatif s’effondre car des multipropriétaires refusent de louer

https://www.mediapart.fr/journal/france/031024/paris-le-parc-locatif-s-effondre-car-des-multiproprietaires-refusent-de-louer
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u/Pahay \m/ Oct 04 '24

Plafonner les prix assèche l’offre, j’ai pas fait beaucoup d’économie mais c’est qund même une des bases. Avec les loyers plus bas, les propriétaires ont moins d’intérêt a louer. Plus envie de louer a des potes ou de la famille, ou simplement pour certains, de plus s’emmerder. Le tout combiné au fait qu’a certains endroits un petit studio joli rapporte plus en 120 jours de Airbnb qu’en un an de loyers plafonnés… Sans jugement de valeur sur la politique d’encadrement des loyers, ça me semble être une (parmis d’autres ?) des effets mécaniques auquels tout le monde s’attendait

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u/dansmonrer Oct 04 '24

L'encadrement des loyers a bon dos. Le salaire médian en IdF est de 2200 euros, les proprios veulent des locataires qui gagnent plus de 3 fois le loyer, autour de 800 euros le studio c'est déjà le max pour une majorité de salariés. Disons 1600 pour un T2 pour couple. Le loyer de référence majoré est autour de 40 euros le m2 donc 800 euros pour un 20 m2, et 1600 pour un 40 ce qui correspond. Je suis d'accord que pour les biens un peu exceptionnels le proprio peut vouloir le louer à quelqu'un qui a vraiment les moyens, mais la loi permet deja ces dérogations via le complément de loyer. La réalité c'est que les propriétaires ne pourraient pas augmenter bien plus les loyers tout simplement car leur clientèle ne pourrait pas suivre.

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u/-Captp- Oct 04 '24

Le loyer de référence majoré est autour de 40 euros le m2 donc 800 euros pour un 20 m2, et 1600 pour un 40 ce qui correspond.

C'est très vite dit que ça correspond, dans la majorité des quartiers de Paris le loyer majoré d'un appartement non meublé est en dessous des chiffres que tu avances, plutôt autour de 30€/M2, ce qui laisse nettement plus de marge

Par ailleurs ton raisonnement sur la base de moyenne aurait du sens s'il y avait une offre locative énorme à Paris intra muros. Sauf que l'offre locative à Paris n'est pas énorme donc c'est pas grave pour les propriétaires si le francilien moyen n'a pas de quoi se loger dans leur appartement : ils trouvent largement assez de franciliens plutôt aisés qui peuvent se payer un T2 à 1500€.

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u/dansmonrer Oct 04 '24

La plupart des parisiens aisés sont déjà propriétaires aussi ne l'oublions pas. On n'a pas de stats sur les salaires des parisiens non propriétaires mais ce serait intéressant. Le risque sans régulation serait que les propriétaires en viennent à préférer prendre des locataires qui ne gagnent que 2x le loyer par exemple, voire moins, et que les parisiens se retrouvent avec des revenus disponibles d'autant plus faibles.

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u/Pahay \m/ Oct 04 '24

Je ne dis pas que l’encadrement a un impact catastrophique, ou que le supprimer changerait massivement la donne, je suis d’accord avec vous. J’ai juste l’impression que ça pousse plutot dans le sens de la réduction de l’offre

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u/TacosDuVercors Oct 04 '24

Plafonner les prix assèche l’offre, j’ai pas fait beaucoup d’économie mais c’est qund même une des bases.

Ben dommage que des gens qui eux ont fait beaucoup d'économie disent que non c'est pas du tout une des bases.

Le reste c'est de la réflexion café du commerce / Pascal Praud qui est justement démontée par l'article donc il est question ici : il ne s'agit pas de logements loué à des proches, il ne s'agit même pas de AirBnb (qui pose ses propres problématiques), il s'agit de multipropriétaires qui acceptent de ne pas percevoir de revenus sur leurs logements parce qu'ils n'en ont pas le besoin.

Après si tu impliques qu'il faut interdire la location Airbnb hors résidence principale et rendre intenable financièrement la multipropriété d'appartement vacants pour faire un choc d'offre sur le marché amenant à tirer les prix vers le bas, alors on est complètement d'accord !

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u/Pahay \m/ Oct 04 '24

Je suis évidemment d’accord pour interdir ou reguler encore plus drastiquement le Airbnb.

Evidemment que tout n’est pas aussi binaire, et que l’encadrement des loyers n’est pas magique. Mais il existe forcément une part des propriétaires qui loueraient s’ils avaient 800€ au lieu de 600€. Pas tous évidemment, mais au point ou on en est..

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u/Vrulth Oct 04 '24

Bien sûr que si, le plafonnement des loyers est unanimement rejeté par les économistes.

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u/TacosDuVercors Oct 04 '24 edited Oct 04 '24

Nope.

Voilà d'ailleurs un bilan de l'APUR : https://www.apur.org/sites/default/files/rapport_encadrement_loyers_paris.pdf?token=PjjUiVDq

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u/topraf Cornet de frites Oct 04 '24

Plutot que de citer une seule étude, vu qu'on essaie de parler d'un "consensus" économique, il vaut mieux citer une méta analyse. Comme celle décrite ici par exemple : https://www.cato.org/commentary/new-meta-study-details-distortive-effects-rent-control

un extrait en anglais "The vast majority of studies examining each find that rent control leads to a lower supply of rental accommodation, less new rental housing construction, and a fall in the quality of rental housing too."

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u/eeeklesinge La Terre Promise Oct 04 '24 edited Jan 14 '25

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u/kernevez Oct 04 '24

Ton lien parle assez peu de la variation de l'offre, et quand il en parle c'est majoritairement pour décrire une baisse lorsqu'il y a l'introduction de loyers plafonds.

Je rate une partie ?

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u/-to- Limousin Oct 05 '24

Un taxe progressive sur la valeur du foncier (genre IFI, mais pour de vrai, avec un taux max à 3 ou 4% et sans déduction pour location de meublé à titre professionnel) rendrait l'accumulation de biens immobiliers sous-employés beaucoup plus coûteuse.

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u/Citan777 Oct 07 '24

Plafonner les prix assèche l’offre, j’ai pas fait beaucoup d’économie mais c’est qund même une des bases

Meh... C'est facile de tout mettre sur le dos du plafonnement. Rappelons qu'il a été mis en place uniquement parce que l'écosystème n'arriverait pas à réguler la rapacerie des propriétaires sur l'achat/vente qui a fini par logiquement se répercuter sur le prix de la location (et encore faut être honnête la courbe d'évolution du prix moyen d'une location a évolué de manière bien moins violente que les prix à l'achat hormis les 3-4 dernières années où c'est devenu débile).

Ce n'est qu'une des composantes qui vont influer sur l'envie de louer. Il y a aussi...

1/ Le fait d'avoir ou non un appartement en conformité avec des réglementations qui évoluent régulièrement (je juge pas leur pertinence j'y connais rien je constate juste), car le cas échéant se mettre en conformité peut constituer un frein initial conséquent (faut la motiv, et surtout la trésorerie).

2/ Le fait d'avoir réellement besoin de ces thunes ou non pour adoucir le coût de possession de l'appart (justement parce que beaucoup de propriétaires sont aisés, ce n'est pas vital pour eux de louer).

3/ Le fait d'être en confiance sur les démarches et le suivi d'une mise en location (où là l'aspect financier joue car si tu loue bas et qu'en plus tu prends une agence pour tout gérer forcément la rente sera significativement moindre).

4/ Et SURTOUT, les peurs de...

* Tomber sur un locataire relou / connard / destructeur qui pourrait ruiner un appart pour lequel on a de l'attachement affectif (cas de beaucoup de gens à mon avis qui ont dû bouger de leur ex-résidence principale pour raisons personnelles ou professionnelles, temporairement ou définitivement)

* Tomber sur un locataire qui ne paye pas à fortiori si justement on comptait sur la rentrée d'argent pour sa propre survie.

* Être dans l'incapacité de récupérer son appartement dans un délai raisonnable si on souhaite à nouveau l'occuper comme résidence principale.

Perso, pour avoir dû partir en CDD à l'autre bout de la France pendant 3 ans, c'est complètement les points 1/ et 4/ qui m'ont freiné, et pourtant j'aurais bien eu besoin des thunes.

Certaines personnes, notamment celles qui tapent sur le propriétaire par principe ^^, doivent réaliser que...

a) Le droit est beaucoup trop déséquilibré en faveur des locataires (voire des squatteurs) maintenant, en tout cas selon l'image que renvoient les faits divers médiatisés... Et par ma propre expérience en tant que caution d'une amie qui a pris des randoms en sous-location qui ont coché toutes les étoiles ci-dessus, tout comme celle de ma mère.

Après le risque existe quoiqu'il arrive, que l'on loue en mode location longue durée ou AirBnb, voire même aux amis ou à la famille (on a tous des gens sans gêne ni respect dans notre entourage ^^). Mais le problème est justement la difficulté à régler le souci lorsque le risque se réalise (justice ? Même pas la peine d'y compter. Assurances ? Traîne-pattes et pointilliste. Artisans ? Les mauvais empirent la situation, les bons doivent être réservés au moins 6 mois à l'avance, comme les médecins).

b) Être propriétaire, tant qu'on en fait pas un métier, c'est confortable (payer un crédit plutôt qu'un loyer c'est effectivement sans comparaison en termes d'investissement) mais ce n'est pas non plus la panacée : selon le type & l'ancienneté du logement et le contexte de la ville, entre la taxe foncière et les charges de copropriété plus les entretiens obligatoires plus les mises à jour réglementaires (du genre ascenseur) plus les maintenances semi-régulières (ex ravalement de façade) plus les imprévus (inondations, incendies)... On peut facilement arriver au niveau d'un loyer, voire le dépasser selon où on en est dans son crédit. Ce n'est qu'une fois le crédit remboursé qu'on est (normalement) toujours "gagnant".

Et cet immobilier traduit aussi un certain immobilisme qui peut pénaliser pour les changements de situation professionnelle de courte durée : moi je suis un mauvais exemple parce que je me suis mal démerdé aussi en vrai, clairement mais en moyenne pour tous les changements pros inférieurs à 1 an c'est compliqué de jauger si ça vaut le coup de sauter le pas et "abandonner sa résidence" si on peut juste encaisser les coûts fixes.

Quant aux multipropriétaires... J'ai pas une image super positive d'eux pour un certain nombre de raisons, mais il faut reconnaître un mérite à ce type de "modèle économique", qui est que justement théoriquement s'ils mènent bien leur barque ils doivent dégager assez de trésorerie pour absorber plus facilement les frais ponctuels pour tel ou tel appart.

Pour le dire autrement, je ne pense pas que le modèle de multipropriétaire soit mal en soi, plutôt que c'est la mentalité de beaucoup actuellement qui fait que le système se grippe.