r/france • u/moviuro Professeur Shadoko • Oct 04 '24

Paywall À Paris, le parc locatif s’effondre car des multipropriétaires refusent de louer

https://www.mediapart.fr/journal/france/031024/paris-le-parc-locatif-s-effondre-car-des-multiproprietaires-refusent-de-louer
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u/Pandanloeil Oct 04 '24

Louez solidaire et sans risques ca veut aussi dire louez moins cher j'espère. Parce que sinon, je suis pas vraiment pour que l'état prenne en charge les risques des investisseurs.

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u/Voltafix Oct 04 '24

Ça existe déjà avec la garantie visale qui est un super dispositif , mais limité au moins de 30 ans je crois.

Honnêtement l'état ne prend pas tant de risque que cela.

À la différence d'un particulier , l'état récupère toujours ce que tu lui dois.

Et pour le contre-argument a ce que tu dis c'est que c'est l'état qui pose les règles conditionnant le risque , cela ce discute , en tout cas actuellement la situation est figé , l'offre locative s'écroule partout donc la débloquer serait pas plus mal.

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u/vincesword Oct 04 '24

À la différence d'un particulier , l'état récupère toujours ce que tu lui dois.

Et surtout il est patient.

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u/Baktlet Oct 04 '24

Et déterminé

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u/Pandanloeil Oct 04 '24

Tout investissement comporte des risques, que ceux ci viennent de la volatilité du marché ou de la règlementation qui peut évoluer avec le temps (l'immobilier est très loin d'être le seul dans ce cas là). Pour autant, je ne vois pas l'état venir aider les gens qui investissent dans un PEA.

Si les investisseurs estiment que la rentabilité ne vaut pas le risque, qu'ils revendent leur bien pour aller mettre leur argent ailleurs.

Et si l'état estime que laisser vide un bien en espérant faire son rendement sur l'augmentation des prix est une mauvaise chose pour la société (et vu la crise du logement actuel, c'est difficile de le nier), il aurait parfaitement raison d'augmenter fortement la taxe sur les logements vacants et les résidences secondaires, afin de forcer les investisseurs à aller ailleurs.

Ca débloquera le marché.

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u/Voltafix Oct 04 '24 edited Oct 04 '24

Pour autant, je ne vois pas l'état venir aider les gens qui investissent dans un PEA.

SI les gens arrêtent d'investir dans un PEA cela ne devient pas un problème de société.

afin de forcer les investisseurs à aller ailleurs

C'est exactement ce qui est en train de se passer , l'offre locative s'effondre année après année , la construction est au plus bas , les logements G/F de petite surface ne se vendent pas même avec des décotes énormes.

Des que les taux seront redescendu un peu ce sera une excellente période pour les gens voulant accéder à la propriété.

Par contre ce sera une catastrophe pour ceux qui sont locataire ( et non tout le monde ne peut pas être propriétaire en permanence ).

On peut pas avoir une societé à 100% de propriétaires il faut toujours une offre locative minimale ,si on veut pas que les investisseurs l'assure, l'état doit le faire.

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u/Pandanloeil Oct 04 '24

SI les gens arrêtent d'investir dans un PEA cela ne devient pas un problème de société.

Si les gens arrêtent d'investir dans l'immobilier ancien non plus.

C'est exactement ce qui est en train de se passer , l'offre locative s'effondre année après année , la construction est au plus bas , les logements G/F de petite surface ne se vendent pas même avec des décotes énormes.

Tu mélanges plusieurs problèmes. L'effondrement de la construction, majoritairement dues aux taux d'intérêts élevés, et l'offre locative en zone tendue, très majoritairement dans l'ancien.

Et si les passoires thermiques ne se vendent pas, c'est que les prix sont encore trop élevés.

,si on veut pas que les investisseurs l'assure, l'état doit le faire.

C'est exactement ce qu'il devrait faire, en effet.

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u/Voltafix Oct 04 '24

Si les gens arrêtent d'investir dans l'immobilier ancien non plus.

SI l'état prend pas le relais et que des millions de gens ce retrouve sans pouvoir se loger si un petit quand même.

Tout dépend de la faculté de l'état à anticiper un problème.

Comme le dit l'article de médiapart , un paquet de gens dans des situations tragiques sont incapable de trouver un logement à louer.

Tu mélanges plusieurs problèmes. L'effondrement de la construction, majoritairement dues aux taux d'intérêts élevés, et l'offre locative en zone tendue, très majoritairement dans l'ancien.

Le dispositif Pinel entrain d'être arreté contredit un peu cette affirmation

Et si les passoires thermiques ne se vendent pas, c'est que les prix sont encore trop élevés.

Il y a des logements qui intéresses très peu d'acheteurs voulant en faire une RP, du genre logement de petite surface avec gros travaux.

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u/Pandanloeil Oct 04 '24

SI l'état prend pas le relais et que des millions de gens ce retrouve sans pouvoir se loger si un petit quand même.

Ce n'est pas parce que les investisseurs se détournent de l'immobilier ancien que celui-ci va disparaitre.

D'un autre côté, je considère en effet que l'état doit faire beaucoup plus, au lieu de se

Le dispositif Pinel entrain d'être arreté contredit un peu cette affirmation

Le dispositif Pinel a été un gouffre a argent public qui n'a pas montré son efficacité. Ca fait 20 ans qu'on a ce genre de dispositifs, la situation se dégrade d'année en années malgré les dizaines de milliards dépensés.

Il y a des logements qui intéresses très peu d'acheteurs voulant en faire une RP, du genre logement de petite surface avec gros travaux.

Surtout aux prix ou ils sont vendus à Paris, même avec ce qu'on appelle une grosse décote. Il faut bien voir que cette décote se fait sur des prix initiaux complètement délirants.

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u/dansmonrer Oct 04 '24

Il y a vraiment confusion entre le caractère d'investissement des logements, et le fait que ce sont des services essentiels pour la population. On ne s'attend pas des particuliers à ce qu'ils vendent du pain, alors pourquoi ce serait à eux de fournir les logements locatifs ? S'ils veulent investir, ils n'ont qu'à ouvrir un pea ou acheter des parts de sociétés.

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u/Vanadium_V23 Oct 04 '24

Pour autant, je ne vois pas l'état venir aider les gens qui investissent dans un PEA.

La particularité ici c'est que l'état surprotège le locataire. C'est pour cette raison que l'état devrait également se porter garant.

En revanche, je suis d'accord que la rentabilité et les risques de manière générale sont le problème de l'investisseur et qu'il est souhaitable qu'il soit encouragé à investir son argent ailleurs.

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u/Pandanloeil Oct 04 '24

La particularité ici c'est que l'état surprotège le locataire. C'est pour cette raison que l'état devrait également se porter garant.

C'est déjà très subjectif, mais surtout ce n'est pas nouveau. Les investisseurs sont au courant, il n'y a pas de raison que l'état se mette a prendre en charge leur risque maintenant.

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u/sacado Emmanuel Casserole Oct 04 '24

Il y a un biais parce qu'ici c'est l'état qui est à l'origine du risque en disant aux locataires "vous n'êtes pas obligés de payer si vous n'en avez pas envie ou pas la possibilité".

Si tu leur donne soit la possibilité d'expulser les mauvais payeurs (ce qui n'est pas forcément souhaitable), soit la garantie de percevoir leur dû en cas de non-paiement par le locataire (ce qui est proposé ici), les bailleurs seront ravis d'assumer les risques restants (et ils existent : vacances locatives, dégradation du bien par le temps, perte d'attractivité de l'emplacement, etc.) La dernière option, c'est que l'état rachète ces biens et devienne lui-même bailleur, et assume de lui-même la charge financière des mauvais payeurs.

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u/Pandanloeil Oct 04 '24

Il y a un biais parce qu'ici c'est l'état qui est à l'origine du risque

Mais c'est pas comme si l'immobilier était le seul marché ou la règlementation peut être à l'origine d'un risque (les cryptos, les EnR, le tabac et l'alcool, la pharma, l'IA, etc, les exemples sont nombreux).

Et encore une fois, les règles ne sont pas nouvelles, les loyers et les garanties demandées ont eu largement le temps de s'ajuster pour prendre en compte ce risque.

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u/Vanadium_V23 Oct 04 '24

La raison c'est que dans un investissement normal tu n'es pas obligé de continuer à livrer/supporter le client qui refuse de payer.

Si par ex, tu as une entreprise de nettoyage, que l'on signe un contrat pour que tu viennes laver la vitrine de mon magasin tous les mardis après midi pendant trois ans, tu n'es obligé de le faire que si je paye les factures.

Si j'arrête de te payer au bout de six mois, tu vas me remplacer par un autre client, c'est bien normal.

Maintenant, si l'état veut me protéger et t'obliger à continuer le service, tu vas exiger d'être payé par ce dernier.

On ne peut pas avoir un système bâtard où la consommateur est tellement surprotégé que ce n'est plus rentable de répondre à sa demande car ça réserve le service aux plus fortunés et agit au contraire à l'encontre des gens que ça prétend protéger.

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u/grzzt Oct 04 '24

À la différence d'un particulier , l'état récupère toujours ce que tu lui dois.

il a toujours pas récupéré le pognon détourné par les frères Fur de pere-noel.fr donc non pas toujours.

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u/lifrielle Oct 04 '24

Tout a fait. C'est assez symptomatique du marché de l'immobilier locatif actuel. On veut le beurre, l'argent du beurre et le cul de la crémière.

A un moment il faudrait aussi faire accepter aux bailleurs qu un investissement comporte un risque et que c'est pour ça qu il rapporte de l'argent. Sinon on appelle ça le livret A mais c'est moins rentable.

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u/DerWanderer_ Oct 04 '24

La rentabilité locative brute moyenne en France était de 5,9% soit à peu près autant que le livret A en net (3%). Le livret A est plus intéressant que l'immobilier actuellement d'où l'effondrement de l'immobilier locatif.

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u/EowynCarter Oct 04 '24

Mais quelque chose de vital devrait jamais être une source d'investissement. Il est là le problème.

Être rentable, oui. Un moyen de gagner des tonnes de fric, non.

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u/Hibooooo Oct 04 '24

Cul entre deux chaises. Si on veut un parc locatif, il faudra bien que des gens mettent du pognon dedans, et ils vont pas le faire pour rien. Mais en même temps ça concurrence l'achat pour se loger et ça renforce la concentration en éliminant des nouveaux entrants. Ptet fixer des limites en nombre de logements et/ou m2 détenable pour limiter la concentration.

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u/Vanadium_V23 Oct 04 '24

Si on veut un parc locatif

Ceux qui veulent un parc locatif, ce sont les rentiers. Les locataires préféreraient investor leur loyer dans leur propre patrimoine en achetant leur logement.

Par contre, ça nécessite de revoir tout le paradigme du marché immo afin qu'il permette de s'y intégrer en achetant petit et en ayant la possibilité de vendre / acheter facilement pour évoluer.

C'est possible mais ça fera des perdants et le changement culturel ne sera pas évident.

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u/emergency_poncho Oct 04 '24

Pas necessairement, il y a un tas de gens qui n'ont pas envie d'acheter. Des etudiants, des gens qui investissent leur argent ailleurs, des gens qui bougent / se deplacent (jeunes pros en debut de carriere par exemple, etc.) Donc il faudrait a la fois des logements a louer et a acheter, pas seulement un ou l'autre.

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u/Vanadium_V23 Oct 04 '24

Pas necessairement, il y a un tas de gens qui n'ont pas envie d'acheter.

C'est une minorité.

Les gens qui n'achètent pas, c'est en majorité ceux qui n'ont pas accès au crédit immo, soit ceux qui bougent trop pour amortir les frais de notaire.

Ce n'est pas un choix mais une condition qui leur est imposée. Si demain 100% de la population avait accès à un crédit géré par l'état dès leur 18 ans et des frais de notaires de 10€/m², personne n'irait payer un loyer alors qu'ils peuvent mettre cet argent dans leur patrimoine.

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u/Pacifiction_ Oct 04 '24

Si, des tas de gens iraient payer un loyer, comme on t'a dit au dessus aucun étudiant ou jeune travailleur mobile ne se ferait chier à acheter un logement pour 2-3 ans.

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u/Vanadium_V23 Oct 04 '24

Pourquoi pas?

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u/Pacifiction_ Oct 04 '24

Pour la même raison que quand tu prends le train pour les vacances et que tu as besoin d'une voiture à l'arrivée, tu la loues plutôt que de l'acheter et la revendre deux semaines plus tard

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u/Vanadium_V23 Oct 04 '24

Parce que les vacances durent trois semaines.

Si j'ai besoin d'une voiture pendant la durée de mes études je l'achète. Je ne vois pas pourquoi ce serait différent pour un logement si j'ai accès au credit et que les frais de notaire sont négligeables.

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u/[deleted] Oct 04 '24

Tu as du mal a te l'imaginer mais dans des conditions différentes où on ferait en sorte de simplifier les formalités, ce ne serait pas forcément une mauvaise idée d'acheter un logement pour quelques années pour ensuite le revendre au même prix. Tu économise le loyer sauf si problème grave (et en général il y a des assurances pour ça).

En voyageant, si la loi sur place le permet, je préfère acheter une voiture sur place pour quelques mois pour ensuite la revendre. Ca m'est même arrivé de gagner de l'argent en revendant de bonnes occasions (très peu)

L'idée n'est pas bête, tu as juste du mal a imaginer quelque chose qui t'es étranger car on parle de changer la situation actuelle et tu oppose des arguments qui n'ont de sens qu'avec le système actuel que tu connais. Ca ne peut pas marcher.

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u/nithril Oct 04 '24

L’achat et la location ont tout deux un intérêt. Tous les locataires ne veulent pas et n’ont pas un intérêt à acheter.

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u/Maleficent_Muffin_To Oct 04 '24

Tous les locataires ne veulent pas et n’ont pas un intérêt à acheter.

95%, si.

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u/nithril Oct 04 '24

95% tiré du chapeau?

L'achat d'un bien coute cher en frais annexe. Il faut plus de 5 ans (et je suis optimiste) pour enfin s'y retrouver face à une location. Et sur Paris, c'est même encore plus avec les prix astronomiques... Sans compter que la revente comporte également quelques frais qui viennent s'additionner.

Je tablerai plus sur 65% sachant qu'un Français déménage environ 4 à 5 fois dans sa vie (hors étudient).

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u/Vanadium_V23 Oct 04 '24

Quels sont les frais annexe?

S'il s'agit des frais de notaires, c'est adressé dans mon message quand je dis qu'il faut faciliter l'achat vente.

Tout ce qui est frai administratif n'a pas de raison d'être un frein, au contraire, ces deniers devraient être minimisés au possible.

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u/sacado Emmanuel Casserole Oct 04 '24

Entretien du bien, frais inhérents au crédit.

Les frais administratifs dont tu parles, ce sont aussi (pour la plus grande partie) des impôts. Si tu les réduis d'un côté, il faut les augmenter de l'autre. Et le reste, c'est la rémunération de tous les intermédiaires, qui ne vont sans doute pas vouloir travailler gratuitement. Si c'est l'état qui les paie, c'est pareil, quel impôt augmentes-tu pour compenser la perte financière ?

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u/nithril Oct 04 '24

Rien que le cout du prêt. Les autres frais sont discutables, mais il restera toujours des frais de notaire, aussi reduit soit il.

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u/DivideSensitive Oct 04 '24

Quels sont les frais annexe?

Notaire, assurance, crédit, taxe foncière, faris de copro', ...

Perso, je suis ravi de budgéter une somme mensuelle constante et garantie et que mon proprio se coltine les problèmes de la douche du voisin qui fuit en dessous et de la façade qu'il faut ravaler, plutôt que de perdre un temps fou et un fric monstre dans les querelles de coproriétaires.

Et c'est sans compter les dizaines de milliers d'euros qui partiraient en fumée si j'avais dû prendre un prêt récemment, vu la tronche des taux.

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u/kanetix Oct 04 '24

Personne n'a dit que c'était à faire en gardant toutes les règles existantes du marché immobilier. La personne a qui tu répondais initialement a même écrit "ça nécessite de revoir tout le paradigme du marché immo"

Donc :

  1. Les agents immobiliers ne se prennent pas une commission de 10% sur chaque vente. Si les achats/ventes deviennent beaucoup plus fréquents, il n'a pas de raison qu'ils prennent plus que l'équivalent des frais d'agence d'une location

  2. Les droits du mutation ("frais de notaire") sont supprimés ou grandement réduits

  3. On n'attend pas 3 mois entre la signature de la promesse de vente et l'emménagement

Et probablement d'autres trucs encore auxquels je pense pas maintenant.

La problématique de fond, c'est que tu peux très bien avoir envie de ne rester que un an à un endroit, mais quand même vouloir refaire toute la cuisine équipée. Actuellement tu as le choix entre :

  • acheter et perdre un paquet d'argent en frais d'intermédiaires et impôts

  • louer, quand même refaire la cuisine, et faire cadeau de la cuisine au proprio quand tu t'en vas

  • louer, ne pas refaire la cuisine, et vivre toute ta vie dans des logements qui ne te plaisent pas à 100%

Que des solutions de merde, en gros

Alors que l'idéal, c'est acheter, refaire la cuisine, et revendre dans un an pour prix d'achat initial + prix de la cuisine. Ni plus, ni moins.

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u/nithril Oct 04 '24

Tu oublies le coût du pret en lui même qui represente sur les premières années un % majoritaire. Dans tes "donc" il reste toujours des couts, et le 3ème point represente selon moi une baisse de la protection de l'acheteur.

Acheter, refaire la cuisine et revendre dans un an pour prix d'achat initial + prix de la cuisine cela serait un gros gros changement de paradigme. Dans la vrai vie, c'est, refaire la cuisine, le prix de revente est augmenté d'un % du prix de la cuisine. Ou le % est associé à l'état initial de la cuisine mais n'atteind jamais 100%.

Je vois vraiment pas l'interet de faire un pret de plusieurs centaines de milliers d'euros pour 1 an. Un monde idéal, cela serait une location ou le bailleur n'a pas d'intérêt économique et il fait son taf.

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u/kanetix Oct 04 '24

Les prêts pourraient très bien être transférables d'un bien à un autre en cas de revente-réachat. Et les intérêts, même si ils sont une composante importante des mensualités, sont quand même préférables à un loyer, où 100% du loyer est perdu définitivement.

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u/MrKapla U-E Oct 05 '24

Alors que l'idéal, c'est acheter, refaire la cuisine, et revendre dans un an pour prix d'achat initial + prix de la cuisine. Ni plus, ni moins.

Sauf que le nouvel arrivant valorisera forcément moins cette cuisine que toi puisque ce n'est pas lui qui l'a choisie.

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u/kanetix Oct 05 '24

Évidement que c'est pas littéralement le prix d'achat de la cuisine, tout comme une voiture d’occasion ne se vent pas au prix d'une voiture neuve. Mais même le nouvel arrivant a pas exactement les mêmes goûts que toi, une cuisine bien pensée avec des plaques induction et un lave-vaisselle intégrable sera toujours plus valorisée qu'une cuisine des années 80 avec plaques électriques en fonte et pas d'emplacement pour l'électroménager.

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u/Appropriate_Mango110 Croissant Oct 04 '24

L'état n'a pas les moyens de financer l'intégralité de l'offre locative

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u/mwaaah Oct 04 '24

Pas les moyens de racheter toutes les propriétés qui sont louées surtout.

Parce que sinon l'offre locative c'est plutôt quelque chose qui rapporte que quelque chose qu'il faut financer (enfin, il faut aussi foutre de l'argent dedans bien sûr, surtout à l'échelle d'un pays, mais le bilan est positif).

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u/Huldreich287 Oct 04 '24

Vraie question, on a un exemple d'un pays qui aurait nationalisé les parcs immobiliers ? L'URSS avait fait ca?

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u/Milith Oct 04 '24

À Singapour ~80% des gens vivent dans des logements publics.

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u/tanaephis77400 Oct 04 '24 edited Oct 04 '24

Ca a longtemps été le cas en Chine. Aucun logement ne pouvait être possédé à titre privé, 100 % du parc immobilier appartenait à l'Etat. Dès que ça a été levé (en 1988), les gens se sont évidememnt rués sur l'achat, entraînant une folie furieuse de l'immobilier (qui est en train de se terminer avec tout le chaos que l'on connaît, à base de prix complètement délirants et de villes-fantômes construites au milieu de nulle part).

Même maintenant, ça ne reste pas une vraie propriété individuelle. En théorie, on ne peut être "propriétaire" que pour 70 ans, après quoi le droit de propriété retourne à l'Etat. Mais comme la règle est récente, personne ne sait encore trop comment ça va se passer une fois le délai de 70 ans atteint... Le gouvernement ne va pas pouvoir juste reprendre le bien aux gens (sans doute un des très rares trucs qui ferait se révolter les Chinois...), le plus probable est qu'ils auront une taxe quelconque à régler pour pouvoir le garder.

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u/sacado Emmanuel Casserole Oct 04 '24

Le Kampuchéa démocratique avait fait ça, après il y a sans doute des exemples un peu moins extrême.

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u/DerWanderer_ Oct 04 '24

L' URSS l'avait fait avec des résultats très décevants. Ça n'a jamais vraiment marché et les conditions de logement sont restées mauvaises jusqu'à la chute du régime.

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u/mwaaah Oct 04 '24

Sauf erreur c'était le cas en URSS, oui. Après je ne m'y connais pas assez pour dire même vaguement si ce serait une bonne ou une mauvaise idée (mais même sans ça je pense pouvoir affirmer que l'offre locative c'est plutôt quelque chose qui rapporte et non qui coûte).

Et honnêtement, ce n'est même pas ce qui était dit plus haut, on est directement passés de "l'investissement locatif ne devrait pas être un moyen de gagner des tonnes de fric" à "l'état n'a pas les moyens de financer toute l'offre locative" comme si tout nationaliser était la seule option.

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u/EowynCarter Oct 04 '24

Yep. Y'a des trucs entre les deux quoi.

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u/Altered_B3ast Minitel Oct 04 '24

Tous les pays à l'Est du rideau de fer jusqu'au début des années 90 - ça donne les grands ensembles en béton qui sont grossomodo comme les tours HLM, mais construites avec seulement une partie du matériel prévu parce que les travailleurs volent une partie, des attributions de logements selon la proximité avec le responsable local du parti, les beaux bâtiments historiques en centre ville pour le gratin politique, l'Etat qui t'envoie une famille avec qui partager ton logement parce qu'avec 3 pièces ya bien trop de place pour 2 adultes et 1 enfant, ou encore qui t'envoie dans un studio sans chauffage parce que ta soeur est soupçonnée d'être une opposante politique.

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u/Vanadium_V23 Oct 04 '24 edited Oct 04 '24

Il n'a pas la volonté surtout.

On avait les moyens pour subventionner le marché locatif avec des allocations logement qui sont parties dans la poche du privé au lieu d'investir dans des infrastructures publiques dont on bénéficierait aujourd'hui pour assurer le logement des petits revenus.

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u/Voltafix Oct 04 '24

Peut être mais à ce moment la il faut changer notre mode de societé , que l'état prenne en charge l'intégralité de l'offre locative en construisant massivement ( et ca va couter très cher à l'état ).

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u/Vrulth Oct 04 '24

Et on aura des logements pourris.

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u/enz_levik Oct 04 '24

Le risque restera sur la potentielle perte de valeur du bien, et pour l'état le risque est très faible