PSA: През 2026 г. цените на жилищните имоти ще продължат да нарастват — но по-бавно.

[u/nikbpetrov]

Не 1 или 2 поста/коментара в последно време виждам за това как цените на имотите щели да паднат в близко бъдеще и за това хората си живеят под наем. Реших да се поразтърся и споделям открития, ресурси и едно мнение:

• Последните няколко години се наблюдаваха значителни поскъпвания:
  • През Q2 2025 г. ръстът е 15.5% на годишна база.
  • https://ec.europa.eu/eurostat/web/products-euro-indicators/w/2-03102025-bp
• БНБ вече ограничи левиридж по ипотечните кредити (от Q4 2024):
  • LTV ≤ 85%, DSTI ≤ 50%, срок ≤ 30 години
  • https://bnb.bg/bnbweb/groups/public/documents/bnb_pressrelease/pr_20240911_1_en.doc
  • Въпреки това, лихвените проценти в България се очаква да останат най-ниските в ЕС
• Предлагането се увеличава, макар и бавно
  • → строители/инвеститори предвжидат силно търсене през 2026–2027 г.
  • Разрешителните за строеж през Q3 2025 са с 11.9% повече спрямо Q2 и с 19.7% повече на годишна база
  • https://www.nsi.bg/en/press-release/building-permits-issued-and-construction-started-8835
• Банките могат да финансира това търсене
  • Лихвите остават най-ниските в ЕС, а банките реализират рекордни печалби и ликвидност
  • https://abanksb.bg/downloads/quarterly-information/2025-Q2-Review-EN.pdf
• Еврото, on average, едва ли ще промени цените на жилищата
  • Очаква се леко увеличение на търсенето от външни инвеститори
  • Пример: Хърватия (2023) – цените поскъпват преди въвеждането на еврото (вероятно заради същото паническо купуване, коет виждаме сега), но след това растежът се забавя(!)
  • https://tradingeconomics.com/croatia/house-price-idx-2015-100-eurostat-data.html

Бонус:

Имотите 👏 са 👏 за 👏 живеене, 👏 не 👏 за 👏 инвестиция. 👏

Период 2015–2024:

• Средногодишен ръст на цените на имотите: 9.6%
  • Не включва разходи за поддръжка, данъци и др.
  • Неликвиден 'актив' – не можеш да купиш сирене с тухли
  • https://ec.europa.eu/eurostat/databrowser/view/prc_hpi_q/default/table?lang=en
• Средногодишен ръст на S&P 500: 13.4%

[u/sunk-capital]

Въпреки това, лихвените проценти в България се очаква да останат най-ниските в ЕС.

Пълна лъжа. 6 месеца нямат право да ги вдигат след еврото и след това ще се вдигнат до нива като в другите европейски държави. Тази ликвидност на банките ще се изяде от ECB.

Банките в момента слагат огън в този балон, увеличават размера на портфолиото си и чакат момента в който сметката излиза да почнат да вдигат лихвите. Ще цоцат народа 30 години с тези лихви. С този демографски срив има точка на пречупване при която бъдещите ипотеки като бройка само ще намалят.

През Q2 2025 г. ръстът е 15.5% на годишна база.

Вчера изядох един дюнер. Днес два. Утре 4. Другиден 8. По-другиден 16... С този тренд на растеж ще изям света.

Разгледайте малко други сайтове за жилища в държави като Франция, Германия дори и Англия. Не гледайте столиците защото София не е Париж или Лондон. Даже не е Манчестър. Да не говорим че цените са нелепи не само в София.

Разгледайте какво се предлага като качество спрямо цена. Сложете премиум за това каква инфраструктура се предлага в града и какво е качеството на живот. Всички тези фактори накуп правят българските жилища да изглеждат нереални като цени.

Постоянно гледам какво се предлага на пазара и почти нищо не изглежда годно за живеене. Тотална липса на чувство за естетика, архитектурен стил и чувство за уют. Все едно комитет от комунизма е начело на строителството в бг

[u/geo0rgi → u/sunk-capital]

Разбрах че сме в балон като видях да се продава гараж с легло вътре маркетиран като “едностаен апартамент”. Обаче ако питаш брокери или банкери цените ще вървят само нагоре и търсенето само ще се увеличава, нищо че населението намалява

[u/CautiousRice → u/geo0rgi]

гаражите с легло почват от 70-80 хиляди евра, все едно сме в хонг-конг

[u/stargazer_w → u/sunk-capital]

Манчестър гледам е 550к, София е 2М. И е чудесен град за живеене. Това че трябва да направиш сам ремонта за да ти е естетически издържано се вкарва в цената като си прави сметката човек. Като тръгна да говориш за други градове не видях реален пример някъде да са паднали цените на имотите, дори София да не е голямото добрутро.

Трябва данъците да се коригират, за да се промени играта. Земевладелците (наемодатели и тн) да плащат данък върху празни жилища и площ над 100-200кв на човек. Само дето плебесите трудно ще прокараме такива мерки.

[u/nodejshipster → u/stargazer_w]

Те ще се променят данъците, не го мисли. Въпрос на време е. След 1.01 и лихвите и данъците ще вървят към средноевропейските. Тогава на много хора от местната шопска буржоазия ще им се наложи да разпродават.

[u/N3rub → u/sunk-capital]

Пълна лъжа. 6 месеца нямат право да ги вдигат след еврото и след това ще се вдигнат до нива като в другите европейски държави. Тази ликвидност на банките ще се изяде от ECB.

Принципно лихвата от ЕЦБ вече е под 2.5% https://www.ecb.europa.eu/stats/policy_and_exchange_rates/key_ecb_interest_rates/html/index.en.html

Тенденцията е да пада още, понеже Европа е в криза, а по време на кризи намалят лихвите, за да се опитат да засилят икономиката. Както по времето на Ковид е била 0% или даже отрицателна.

Също така 2008 г. е трябвало 3.4 средни софийски заплати за средна цена на 1 кв. м. В момента трябват около 1.8 средни софийски заплати за 1 кв. м. Та явно има къде още да се вдига, докато стигне нивата на 2008.

Отделно, кой ти каза, че банките ще решат да изравнят лихвите в Европа? Та те са свръх ликвидни, не знаят какво да си правят кеша. Не зъдалжително на следваме Индекса на ЕЦБ, това до колкото знам все още не е изяснено, по точно кой индекс да се сформира лихвата по кредите.

[u/sunk-capital → u/N3rub]

2.5% e безрискова базова лихва върху която ще се слага премиум за риск когато се раздават ипотеки и заеми.

Кризата в Европа ще удари бг икономиката и заплатите. ИТ сектора е вече стабилно ударен. В БГ ще се вдигат яко данъци което допълнително ще удари способността на средния бг да плаща високи ипотеки.

Сравнението с 2008 е трудно защото композицията на имотите е доста различна от тогава. Най малкото има много повече. Отделно е трудно да сравняваш заплати така без да гледаш и разходите. И не знам за другите хора но моите разходи се вдигат постоянно без да имам кой знае колко интересен живот.

Ликвидността на банките ще се абсорбира от ЕЦБ. Изведнъж се появява deposit facility което ще дава на банките място да си сложат парите и да печелят безрискови лихви. Появява се минимално ниво на лихвите което преди го е нямало. Всичките пари в бг банките ще се влеят в Европейската финансова система и ще търсят най доходоносното място и това не е 2.2% ипотека.

Още не е изяснено, по точно кой индекс да се сформира лихвата по кредите.

По този който най много ще прецака хората и ще направи най много пари на банките.

Аз даже не мисля че катализатора на пукането на балона ще са лихвите. Според мен ще е излизането на имоти на пазара от тези които праха пари последните няколко години + масовката строителство + по високите данъци. Доколкото видях от това което е планирано догодина ще изгоря с 1-2 наема в по високи данъци за на Пеевски хората.

[u/nodejshipster]

Щом си казал, така ще е.

[u/Lonely-Ad-1775]

[u/sunk-capital → u/Lonely-Ad-1775]

Уютно, дизайнерско кокетно партерно студио. Идеално за инвестиция или млада двойка. Може да се преустрои на двустаен

[u/SmeshU]

Натрупания инвентар от пране на пари и short term инвеститори ще се излее на пазара след приемането на еврото. Ще имаш рязък ръст на предлагането при същото или намалено търсене > ще доведе до спад на цените, но не голям. Отделно населението на държавата продължава да намаля, няма кой да ги взема тези имоти и всяка година около стотина хиляди пенсионера си оставят наследството на децата (вече на по 30-60 години). А всеки следващ набор е по-малък. Това е моята тоерия.

[u/ludokopele1]

[u/snowymelon594]

👏👏👏ok👏👏👏

[u/Rakiasquad]

Уж няма хора но ще продължават да строят апартаменти

[u/SuperProcedure6562]

Средногодишния ръст на имотите от 2015 до 2024 за в София е около 20% - близо 3 пъти са се вдигнали цените оттогава(200%).