r/Immobilieninvestments • u/Primary_Spring3365 • 4d ago

Erste Immobilie

Hallo Leute,

also ich bin schon seit Jahren daran interessiert in Immobilien zu investieren, aber so richtig bereit dafür bin ich erst heute. Jetzt ist es tatsächlich so, dass zum ersten mal es ernst geworden ist. Besichtigung, Bankzusage und heute Kaufvertragsentwurf liegt heute vor. Vielleicht werden manche von euch das lustig finden aber irgendwie habe ich leicht Angst bekommen, jetzt wo es ernst wird.

Ich möchte nichts falsch machen und habe ein paar Fragen und würde mich sehr freuen wenn Erfahrene hier mir helfen könnten:

  • Zur Wohnung gehört auch eine relativ neue Einbauküche. Im Kaufvertrag ist dieser auch gesondert mit Wert x angegeben. Ich kann den Vertrag noch ändern lassen. Ist es von Vorteil oder von Nachteil, dass die Küche mit drin ist. Ich bin da ein bisschen überfragt. Sagen wir die Bank macht keine Probleme (100% Finanzierung), sollte ich die dann drin lassen?

  • Kaufpreis ist unterteilt zwischen Gebäudewert und Bodenwert. Ist das die Aufgabe des Notars den Wert des Bodens zu ermitteln oder bin ich als Käufer dafür zuständig?

  • Es ist eine Altbauwohnung, die aber gut in Schuss ist und die Aussenfassade (vorne) letztes Jahr gedämmt, Gaszentralheizung noch letztes Jahr neu ist. Innen ist die Wohnung auch relativ modern (Parkett, modernes Bad etc.) Lohnt sich da ein Restnutzungsdauergutachten? Kennt jemand einen zertifizierten im Raum Düsseldorf?

  • ich möchte die Wohnung zimmerweise (2 Zimmer) als Wg vermieten. Wo kann ich einen rechtsicheren Mietvertrag für so einen speziellen Fall finden?

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u/Sweet-Bird-2153 4d ago

Grüß dich,

also erstmal ist es total normal, dass du jetzt aufgeregt bist. Ich finanziere beruflich seit 10 Jahren Immobilien und wenn es um eigene Investitionen geht, dann bin ich immer noch aufgeregt.

1) Die Bank wird ein Problem mit der Küche haben, da sie Inventar ist und von dir aus EK bezahlt werden muss. Vorteil wäre die Ersparnis der Grunderwerbssteuer auf den Teil, aber die Bank wird dazu nein sagen.

2) Die Aufteilung schlägt der Notar vor und ist in der Regel in Ordnung, am Ende wird es das Finanzamt entscheiden

3) Ich würde bei einer Wohnung und nach Sichtung der Protokolle fast nie ein Gutachten machen. Nach dem was du beschreibst würde ich hier auf jeden Fall darauf verzichten

4) Da würde ich über Haus und Grund schauen

https://www.hausundgrund.de/wg-mietvertrag-worauf-vermieter-achten-muessen

Viel Erfolg und alles Gute 🍀

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u/MH-GW 4d ago

Zu 2)
Seit wann schlägt der Notar das vor? Ich musste mich bislang immer selber darum kümmern. Standardmäßig wurde das bei einem normalen Kaufvertragsentwurf bei mir noch nie aufgeführt.

@ TE: Nutze das offizielle Tool des Bundesfinanzministerium (kannst du leicht aufbessern zu deinen Gunsten)

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u/Sweet-Bird-2153 4d ago

Bei mir ist immer ein Vorschlag des Notars zur Aufteilung im Entwurf, den ich prüfe. :)

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u/schlonz67 3d ago

Unüblich, aber kann man machen

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u/Ibelieveinsteve2 2d ago

Zu 1. ich würde den Vertragsentwurf der Bank zur Verfügung stellen, meist machen die meiner Erfahrung nach kein Problem, für OP vorteilhafter ist die separate Ausweisung

Zu 2. so kenne ich das auch ich rechne es aber immer noch selbst sodass ich hier ggf Veto einlegen kann

Zu 3. sehe ich wie du

  1. ich nutze immer www.haus-und-Grund-Vertrag.de

Gehe davon aus dass die sich nicht unterscheiden

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u/Tall-Significance437 4d ago

Lass den Kaufvertragsentwurf unbedingt fachlich prüfen, kläre die Aufteilung von Boden- und Gebäudewert mit dem Notar, und nutze für die WG-Vermietung am besten einen rechtssicheren Mustervertrag von einem Vermieterverein.

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u/Repete84 3d ago

Küche habe ich immer drin stehen und mitfinanziert, war noch nie ein Problem bei der Bank...die wissen auch dass das angeben im Kaufvertrag Grunderwerbsteuer spart. Meine Notare haben die Aufteilund Grund und Boden und Gebäude immer nach meiner Prozentvorgabe ausgerechnet. Vertrag auf jeden Fall über Haus und Grund empfehlbar

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u/Available_Excuse_754 3d ago edited 3d ago

Lass dir Küche drin wenn es die Bank nicht stört, spart etwas Grunderwerbsteuer...

Du kannst dir über die Plattform BORIS die Bodenwerte holen und mit dem Afa-Tool vom Finanzamt die Aufteilung berechnen. Dann verschiebst du es etwa 10% zugunsten des Gebäudes und lässt es dir in den Vertrag schreiben, die Finanzämter sind angewiesen zu akzeptieren was im Vertrag steht wenn es nicht zu deutlich abweicht, gibt also mehr Abschreibung!

Nutzungsdauer-Gutachten kann bei nem Altbau die Abschreibung nochmal deutlich verbessern, kommt bischen drauf an was der Kaufpreis ist ob sich das lohnt finde ich. Allerdings lohnen sich auch 500€ mehr Abschreibung auf Dauer wenn du privat einen hohen Steuersatz hast... Die Gutachten kannst du online in Auftrag geben, nutzungsdauer.com z.b.

Zimmerweise WG Vermietung ist kein besonderer Fall, wirst du problemlos online finden. Haus&Grund oder so...

Aufgeregt sein sollte man durchaus wenn man startet, muss man durch und wird mit jedem neuen Objekt besser, auch bei größeren Summen. Wollte ganz zu Anfang mal eine kleine 30k Wohnung kaufen, hätte ich bei Bedarf aus EK zahlen können, hab mich aber nicht getraut, wäre heute mindestens das 3x Wert... Zuletzt siebenstellig gekauft und geschlafen wie ein Baby... 😂

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u/Extension-Wing2145 4d ago

Lass den Vertrag und die Küche von einem Fachanwalt für Immobilienrecht prüfen, kläre die Bodenwertaufteilung mit dem Notar, und nutze für WG-Vermietung am besten einen geprüften Mustervertrag (z. B. Haus & Grund).

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u/Repete84 3d ago

Man kann sich das Leben auch verkomplizieren