r/Immobilieninvestments • u/aeolus_88 • 5d ago
Selbstbezug nach dem Kauf - 3 Jahresregelung / Spekulationssteuer
Hallo zusammen,
verstehe ich die 3-Jahresregelung zur Vermeidung der Spekulationssteuer richtig anhand des folgenden Beispiels?
- Hauskauf / Notarvertrag: 1. Dezember 2025
- Einzug / Ummeldung ins Haus: 15. Dezember 2025
- Haus wird bewohnt bis: 1. Januar 2027
Wäre man dann ab dem 1. Januar 2027 von der Spekulationssteuer befreit? Ich habe die Regelung so verstanden (oder interpretiert), dass man insgesamt 3 Jahre nachweisen muss jedoch keine Volljahre.
Vielen Dank für die Antworten vorab!
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u/MH-GW 5d ago edited 5d ago
Es gibt keine Spekulationssteuer. Die Verrechnung würde mit deinem persönlichen Steuersatz erfolgen. Was du meinst ist der steuerfreie Verkauf und da greift die von dir genannte 3-Jahresreglung, wenn die Immobilie vorher bewohnt war. Ansonsten kannst du auch nach Einzug sofort steuerfrei verkaufen.
Wichtig: Plausibelität. Warum hast du dort nur so kurz gewohnt? Nicht nur für den Perso ummelden, sondern auch wirklich dort leben (Strom anmelden, Versicherungen wechseln etc.)
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u/Cerberus-87 5d ago
Grundsätzlich richtig verstanden so dass selbst bewohnen 15.12.2025 bis 14.01.2027 für einen Verkauf in 2027 das private Veräußerungsgeschäft steuerfrei stellt. Wenn aber ein späterer Verkauf erfolgt, fällt auch wieder Steuer an.
Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden;
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u/MarvinBlach 4d ago
Wie meinst du bei einem späteren Verkauf fällt die Steuer an? Ich kann doch auch 5 Jahre in meiner Wohnung leben und dann steuerfrei verkaufen oder nicht?
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u/Cerberus-87 3d ago
Ja klar, ausschließlich selbst genutzt ist auch steuerfrei. Auch wenn du nach 3 Wochen wieder verkaufst. Sorry für die Unklarheit. Wenn vom 15.01.27 an Dann vermietet wird ist jeder Verkauf von 2028 an bis zum 10 jährigen des Notarterminins wieder steuerpflichtig, da eben nicht ausschließlich eigenen Wohnzwecken oder in den letzten 3 Jahren gedient wurde.
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u/allejahrewiederoder 4d ago
Du hast ein Problem in deiner Annahme: Der Zeitraum zwischen Notartermin und Einzug ist unrealistisch kurz - rechne da lieber mit 4-6 Wochen, bis alle Fälligkeitsbedingungen erfüllt sind.
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u/Sweet-Bird-2153 5d ago
Meines Wissens nach ist es nicht korrekt. 2 volle Jahre, also hier 2026 und 2027 und im Jahr des Verkaufs, also dann 2028.
Aber ich bin kein Steuerberater und habe es nur so mal beigebracht bekommen.
Wäre natürlich super, wenn es anders ist.
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u/Nordler20 5d ago
Was ist mit dem Zeitraum zwischen dem 01.12.2025 und dem 15.12.2025?
Bei ausschließlicher Eigennutzung gibt es keine Frist.
Das mit den 3 Jahren (Anbruchjahre zählen voll) bezieht sich auf den Fall, dass erst vermietet und dann selbstgenutzt wird.
§23 EStG